Alertas Jurídicas Miércoles , 16 enero 2019
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La tributación del alquiler con opción a compra de una vivienda

La tributación del alquiler con opción a compra de una vivienda

Por Jorge Cortés Jiménez. Abogado y profesor de Derecho Tributario. Socio en “JORGE CORTÉS, ABOGADO”. Sevilla.

Sumario:

Fiscalidad del alquiler:

  • ITPAJD
  • IRPF/IS

 Fiscalidad de la opción de compra:

  • ITPAJD
  • IRPF/IS

 Fiscalidad de la compraventa:

  • ITPAJD
  • IRPF/IS

 

En breve: La crisis económica ha provocado en ocasiones la dificultad o imposibilidad de comprar una vivienda. De ello han sido sabedores, no sólo los particulares, sino también las empresas del sector inmobiliario. De ahí que como solución atrayente se haya articulado el alquiler con opción de compra ante dificultades de tesorería y bancarias.

Dado que últimamente ha estado de moda y el “boca a boca” alienta las ventajas de esta figura, en ocasiones se omiten los riesgos en el alquiler con opción de compra de una vivienda, que afecta principalmente a los impuestos.

 

Este negocio jurídico lo conforman dos contratos: el de alquiler (o arrendamiento) y el de opción de compra, cada uno de ellos con una fiscalidad propia.  Aunque se formulen en un documento privado, los arrendamientos y las opciones de compra son hechos imponibles del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y los ingresos derivados de ellos deberán incluirse en el IRPF del perceptor persona física o en el Imp. sobre SociedadesIS – si el arrendador es una sociedad.

Tributación del alquiler o arrendamiento

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Salvo que vaya por IVA (los arrendamientos con opción de compra de primera transmisión de vivienda están sometidos a IVA), el contrato de alquiler o arrendamiento de vivienda de segunda transmisión (más usual y del que nos vamos a ocupar en este artículo) es un negocio jurídico que está sujeto al ITP, el cual lo liquida el arrendatario en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato. En caso de que no haga, será responsable subsidiario el arrendador.

 

La base imponible del arrendamiento son las rentas a pagar el período de duración. En caso de los arrendamientos de vivienda sujetos a prórroga forzosa, se computará como mínimo un período de 3 años (cambio de la LAU en 2013). A dicha base se aplica la escala correspondiente a cada comunidad autónoma.

 

No obstante, en la práctica y por diversas circunstancias, muchos arrendatarios deciden no pagarlo asumiendo ese riesgo y tampoco las comunidades autónomas hacen en exceso por exigirlo en fase de comprobación dada que no suele ser muy elevada la cuota tributaria.

  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas / Imp. sobre Sociedades

Los arrendamientos de viviendas efectuados por personas físicas están sujetos y no exentos al IRPF como rentas de capital inmobiliario, sobre si declarar un alquiler – con carácter general, no específico con opción de compra – pueden leer sobre este tema en https://www.jorgecortesabogado.es/declaro-el-alquiler-de-vivienda/

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