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La mediación hipotecaria

La mediación hipotecaria

Por Raquel Figueroa Denche. Abogada. Titulada en Mediación Civil y Mercantil

Especialista en derecho de defensa de consumidores y usuarios en prácticas bancarias abusivas

 

 

Sumario:

Introducción. El llamado sobreendeudamiento hipotecario

Contexto normativo

Posible solución

Definición

Normativa de referencia

Procedimiento

Conclusiones

 

 

 Durante los años del boom inmobiliario en España, fueron muchas las construcciones que se llevaron a cabo y creció de forma desproporcionada la oferta de viviendas. Viviendas a las que accedieron millones de particulares, que invirtieron alentados por los bajos tipos de interés que ofrecían las entidades bancarias y la relativa facilidad con la que éstas concedían préstamos. Los particulares se endeudaron de un modo que parecía entonces razonado, proporcionado y adecuado al tipo de vivienda que adquirían.

 

 

Introducción. El llamado sobreendeudamiento hipotecario

 

El cambio en la situación socioeconómica sufrida a raíz de la crisis del sector inmobiliario, provocó que muchas de estas familias endeudadas se toparan con una imposibilidad real de hacer frente al pago de las cuotas del préstamo hipotecario con el que habían adquirido su vivienda habitual.

En este contexto, las entidades bancarias, que veían impagados los préstamos que habían concedido, empiezan a ejercitar acciones de ejecución hipotecaria. Tenían en su poder el llamado procedimiento hipotecario, cuyo resultado ha sido que muchos de estos deudores hipotecarios han visto ejecutada y realizada en subasta pública su vivienda, perdiendo la titularidad de la misma y sin que ello haya llevado aparejada la cancelación de su deuda hipotecaria. Al contrario, tras el proceso judicial, el deudor hipotecario se encuentra sin su vivienda y con una deuda económica que todavía perseguirá a sus bienes presentes y futuros; habiéndose quedado sin domicilio y con una limitada posibilidad de acceder a una nueva residencia…

 

Contexto normativo

 

Ante esta situación, es obvio que era necesaria una solución que diera salida a este tipo de conflictos. Y la realidad judicial mostraba que la normativa procesal no contenía soluciones acordes con la realidad económica del momento.

El procedimiento de ejecución hipotecaria está regulado en el Capítulo V del Título IV de la LEC sobre ejecución dineraria (artículos 681 y siguientes). Se trata de un subtipo de ejecución, que permite llegar a la traba y subasta del bien ofrecido en garantía de un modo relativamente ágil. Y ello, que se pensó así como una garantía para aquellos acreedores que habían prestado grandes cantidades de dinero constituyendo una garantía real para su devolución, ha devenido en la práctica en situaciones ciertamente traumáticas, generadas todas ellas por el exceso de hipotecas durante los años de bonanza económica, así como por las prácticas del sector bancario en claro abuso de posición dominante frente al consumidor.

A modo de ejemplo, se daba la paradoja de permitir al acreedor iniciar ese proceso judicial ante el impago de menos de un año de cuotas, pese a que el deudor hubiera cumplido puntualmente durante los diez años anteriores. Proceso de ejecución que, también en este caso, podía devenir en la pérdida de la vivienda con mantenimiento de la deuda in eternum…

Esa circunstancia o la relativa a que las cantidades adeudadas se incrementaban en el proceso de ejecución debido a la existencia de cláusulas abusivas, como la de los intereses de demora o vencimiento anticipado, hacían patente la existencia de un problema.

El Gobierno de España se hizo partícipe de este problema y ha tratado de paliar estas situaciones con la aprobación de distintas medidas como la Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos o el Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, cuyos preámbulos evidencian la existencia y preocupación por dicho fenómeno.

Y todo ello llevó, por otro lado, a la intervención del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Órgano que ha dictado, entre otras, la Sentencia de 26 de enero de 2017, por la que se declaró que la cláusula de vencimiento anticipado solo podrá activarse en los casos más graves y siempre que se ofrezca al consumidor la posibilidad real de pagar los plazos vencidos, y no lo haga.

El mismo TJUE ha introducido la facultad del juez a quo de valorar la existencia de cláusulas abusivas, en cualquier momento del proceso judicial. Circunstancia que ha permitido una flexibilización de esa normativa anacrónica y ha dado salida a muchos consumidores que se encontraban en situaciones de auténtico desequilibrio de prestaciones.

 

Posible solución

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