Alertas Jurídicas Martes , 23 octubre 2018
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La necesaria revisión de la ley hipotecaria

La necesaria revisión de la ley hipotecaria

Joan Bermúdez i Prieto, Abogado- Licenciado en Ciencias Políticas. Bermúdez Consulting & Management, S.L

 

 

Sumario:

  • Antecedentes
  • Medidas

 Tal vez uno de los documentos que en más ocasiones se ha formalizado y firmado por los miembros de una unidad familiar, ha sido la llamada hipoteca. La que podríamos denominarla “la gran desconocida”, ya que aunque ciertamente en torno a un 70% de las familias en un momento u otro han firmado este tipo de préstamo, en menos ocasiones de las deseadas han conocido bien el alcance de tal acto. Es por ello que la reciente aprobación (del pasado día 3 de noviembre) en el Consejo de Ministros del proyecto de Ley provisionalmente llamado de Crédito Inmobiliario autodefinido en el mismo documento como “proyecto de ley que reduce las comisiones y refuerza la transparencia de los créditos inmobiliarios”, tiene una relevancia importante.

Razón por la que, aunque ciertamente todavía le faltará tiempo para su aprobación definitiva y previsiblemente incorporará cambios de los grupos políticos a su paso por las cámaras legislativas, nos parece un buen momento para hacer un repaso y reflexión sobre la misma.

Antecedentes

Antes de analizar algunos de los aspectos (todos ellos importantes) que pretende cambiar, concretar o salvaguardar este proyecto de ley, encontramos a faltar precisamente la definición del tipo de deuda que asume el firmante del documento, el hipotecado, las personas cuando acceden a la disponibilidad del dinero necesario para poder, en la mayoría de los casos, acceder a la compra de una vivienda para él y su familia.

Se habla siempre de una hipoteca y da a entender tanto el contexto, como la terminología que se utiliza, que es un préstamo sobre un bien inmueble, cuando en realidad no es así. Se trata de un préstamo personal, es decir, una prestación que se otorga a una o varias personas y son ellas (a título personal) quienes deben responder del pago de la deuda asumida. La hipoteca que se constituye sobre el bien es una garantía que se añade a la deuda, podríamos decir a los efectos de simplificar la explicación, que es un aval que se otorga por si los titulares de la deuda no pueden hacer frente al compromiso de pagos asumido, lo mismo que sucede con cualquier otro préstamo o crédito en el que se aporta un garante (persona física o jurídica). Precisamente esta falta de concreción en la información facilitada por el banco (y en la ley no he visto que haya una referencia clara al respecto), hace que cuando se produce una ejecución hipotecaria, es decir se utiliza por parte del banco la garantía adicional aportada (el piso) para cubrir la deuda y si valor del bien no cubre el total del saldo pendiente, se reclama la diferencia a los titulares del préstamo original, generando el desconcierto (comprensible) de los deudores ejecutados que han perdido el piso y todavía deben dinero.

Medidas

De las diferentes medidas que se proponen hay una que llama la atención y es la facilidad, entendida esta como una reducción de los costes de gestión y comisiones (ya que no se anulan) que tendría que pagar el cliente hipotecado al banco para cambiar su deuda formalizada a tipo variable y convertirla en una a interés fijo. Según el último informe correspondiente al primer semestre de 2.017, editado por la Asociación Hipotecaria Española (A.H.E.), la cartera de hipotecas en vigor formalizadas por los bancos con la finalidad residencial (compra de una vivienda), el 93% se corresponde con préstamos formalizados a tipo de interés variable y tan solo el 7% se han formalizado a tipo fijo. La razón de esta tendencia parece desprenderse del análisis de la propia evolución que ha tenido el índice de referencia “Euribor Hipotecario” desde el momento de su creación en 1.999 que ha sido de descenso, salvando el año 2.008 que coincidió con el peor año de la banca española y sus consecuencias de rescates que todavía estamos viviendo en (esperemos) sus últimos coletazos.

Fuente BBVA, elaboración propia

Que ahora se pretenda potenciar a través de esta propuesta de modificación de las comisiones bancarias el cambio de las hipotecas a un tipo de interés fijo, se puede entender en el sentido de evitar a los futuros (y actuales clientes de los bancos con hipotecas) alteraciones en el pago de su cuota, pero se produce en esta proposición una coincidencia con la voluntad de los bancos de incrementar el volumen de hipotecas a tipo fijo, lo que nos obliga a recordar la situación que actualmente están viviendo los juzgados que atienden las reclamaciones de las clausulas suelo, creados a raíz de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (T.J.U.E.) de 21 de diciembre de 2.016, que tienen una previsión de atender 11.000 vistas en los 6 primeros meses desde su puesta en funcionamiento, ello al margen de las innumerables modificaciones que se producen directamente entre banco y cliente. Precisamente esta cláusula las incluyeron los bancos, por una previsión (como así se ha confirmado) de caída de tipos de interés y no perder (o mejorar) su rentabilidad.

Otra de las situaciones que se han presentado en la mayor parte de las gestiones realizadas cuando un cliente va a solicitar a un banco una hipoteca, es lo que se ha dado en llamar la “venta vinculada”. Se trata de que el futuro titular de una hipoteca asuma la compra de diferentes productos bancarios o parabancarios (seguros, nominas domiciliadas etc.). Con ello (así siempre se ha entendido) mejoraba su posición ante la solicitud del préstamo, como también frente a las condiciones (tipo de interés y comisiones) que se le aplicarían. El cambio que propone el proyecto de ley es la prohibición de tal procedimiento, aunque ello no ha de impedir que un cliente con un determinado número de productos de la entidad financiera pueda obtener mejores condiciones que otro que no disponga de tales productos. Se trataría de presentar por parte del banco lo que llaman dos presupuestos al cliente, uno con las condiciones que se aplicarían caso de contratar o disponer de los productos en el mismo indicados y otro en el que se establecerían las condiciones sin ningún producto. Formalmente hay una diferencia (básicamente la palabra prohibición), aunque en la práctica se mantiene la venta vinculada, en la medida que existirán condiciones diferenciadas para clientes con productos de otros clientes.

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