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Evolución reciente de la jurisprudencia y normativa en materia de compraventa de vivienda y su financiación

Evolución reciente de la jurisprudencia y normativa en materia de compraventa de vivienda y su financiación

Por Joaquín Amaya Galván. Abogado. Director Departamento de Asuntos Jurídicos. GRUPO P.R.A.

 

 

Sumario:

 

-Aspectos financieros que rodean al contrato

-Jurisprudencia sobre cláusulas abusivas

-Créditos para la compra de vivienda emitidos en moneda extranjera – hipotecas multidivisa

-Proyecto de Ley que reduce las comisiones y refuerza la transparencia de los créditos inmobiliarios

-Ley 7/2017 por la que se incorpora al ordenamiento jurídico español la directiva 2013/11 de la Unión Europea y del Parlamento de 21 de mayo de 2013 relativa a la resolución alternativa de litigios en materia de consumo

 

 

A la hora de afrontar el tratamiento que viene otorgando la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo a los asuntos surgidos en relación a los contratos de compraventa de vivienda, inevitablemente nos vemos arrastrados a centrarnos en lo que ha sido el foco de las últimas sentencias más mediáticas.

 

No nos resulta ajeno que está siendo de proporciones históricas los ríos de tinta vertidos sobre el tema de las cláusulas suelo, anticipos o entregas a cuenta, intereses moratorios, gastos notariales, costas de los procedimientos, derechos de los deudores hipotecarios…etc. Asuntos, todos ellos, que van sin duda de la mano del contrato de compraventa de vivienda.

 

En este punto, quizá sea conveniente diferenciar: De un lado, aquella normativa y jurisprudencia referidas efectiva y concretamente al contrato de compraventa de vivienda entre el consumidor y la promotora y; de otro lado, aquellas que han surgido – y otras están en camino – de la conflictividad generada por las figuras financieras que rodean la compraventa de vivienda – léase préstamos personales e hipotecarios, avales y cauciones sobre los anticipos entregados a cuenta para la vivienda, intereses de demora, préstamos multidivisa, índice IRPH… -.

 

Sentada la anterior distinción, si analizamos los contratos de compraventa de vivienda, observamos que lo referido a su forma de pago – su financiación y condiciones de la misma, sus garantías -, no ocupan más que, a lo sumo, un par de cláusulas. Son, sin embargo, de las más trascendentes. El grueso de los puntos conflictivos a los que nos referiremos surgen, por lo general, del contrato de préstamo – o más usualmente su subrogación – entre la entidad financiera y el consumidor – para todos aquellos que no tienen la suerte de pagar la vivienda en metálico, que somos legión -.

 

Los dos aspectos que venimos mencionando – contrato de compraventa de vivienda y figuras financieras que lo rodean – han sido y son objeto de ingente jurisprudencia y de modificaciones legales que pretenden recoger a posteriori toda esta evolución. No siempre a tiempo ni de forma suficiente, hemos de puntualizar.

Si hay un punto en común o idea que subyace en toda esta producción – tanto jurisprudencial como normativa – ésta es, sin duda, la de otorgarle al consumidor la máxima protección y defensa de sus derechos, tanto frente a la promotora – y resto de intervinientes en el proceso constructivo -, como frente a las entidades bancarias financiadoras. La posición y el tratamiento que debe recibir el usuario final – consumidor – de vivienda, nada tiene que ver con el que se otorga al resto de  operadores económicos, sean estos profesionales o empresarios, que acceden a la compraventa de un inmueble y a su correlativa financiación. Y es lógico.

 

Continuando con la diferenciación propuesta, si nos centramos en el contrato propiamente dicho, vemos cómo en cuestiones como gastos y tributos de la operación, elección de notaría, penalizaciones por incumplimiento por parte del consumidor, facultad de resolución del contrato por incumplimiento defectuoso…etc, la normativa, la jurisprudencia – y también los Servicios de Consumo de las distintas Comunidades Autónomas – han adoptado una casi inevitable postura de defensa al consumidor final de vivienda.

Poniendo el foco en los pronunciamientos recientes, desde el punto de vista jurisprudencial, entendemos que resulta interesante traer a colación algunas sentencias de nuestro Tribunal Supremo que han establecido doctrina sobre los aspectos señalados (Fuentes consultadas: CENDOJ;  “¿Qué sentencias del Tribunal Supremo han fijado doctrina en materia de compraventa de vivienda?” 5-10-2017. Wolters Kluwer. Isabel Desviat.). Así, citaremos:

·         TS, Sala Primera, Sentencia 527/2016 de 12 Sep. 2016, Rec. 1933/2014. Nulidad del contrato por error en el consentimiento. Ocultación de vicios urbanísticos. Aplicación de las garantías reguladas en la  LOE.
·         TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 409/2016 de 15 Jun. 2016, Rec. 2110/2014. Repercusión al comprador del IBI abonado por el vendedor.
·         TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 133/2015 de 23 Mar. 2015, Rec. 2167/2013 Extinción del contrato por mutuo disenso antes de entrega de la vivienda. Extinción de la garantía de las cantidades a cuenta del precio.
·         TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 778/2014 de 20 Ene. 2015, Rec. 196/2013. Vivienda en construcción. Resolución del contrato por retraso en la entrega.
·         TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 13 Ene. 2015, Rec. 2300/2012.Obligaciones de las partes. Restitución al comprador de las cantidades anticipadas. Irrenunciabilidad de derechos.
·         TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 303/2014 de 16 Sep. 2014, Rec. 969/2012 Obligaciones del vendedor. Elevación a público del contrato. Incumplimiento.
·         TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 246/2014 de 28 May. 2014, Rec. 503/2012. Compra de local destinado a despacho de abogados. Inaplicabilidad de la legislación protectora de los consumidores y usuarios.
·         TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 218/2014 de 7 May. 2014, Rec. 828/2012 Compraventa de vivienda en construcción. Incumplimiento del plazo de entrega. Reclamación al avalista de las cantidades pagadas a cuenta del precio.
·         TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 537/2012 de 10 Sep. 2012, Rec. 1899/2008 Resolución del contrato. Falta de licencia de primera ocupación de la vivienda.
·         TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 842/2011 de 25 Nov. 2011, Rec. 438/2009.  Control de validez de la cláusula que impone al comprador de la vivienda el pago del impuesto de plusvalía.
·         TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 315/2011 de 4 Jul. 2011, Rec. 2228/2006. Compraventa de inmueble. Falta de pago del precio. Formas que puede adoptar el requerimiento resolutorio.
·         TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 315/2011 de 4 Jul. 2011, Rec. 2228/2006. Compraventa de inmueble. Falta de pago del precio. Demanda en la que se ejercita la acción de resolución.

 

Desde la óptica de los aspectos financieros que rodean al contrato, volvemos a encontrarnos en un escenario que “enfrenta” al consumidor final con un operador profesional especializado – las entidades financieras en general -. Así, desde la perspectiva de las condiciones generales de la contratación el tema más recurrente en los últimos meses desde luego ha sido el de las condiciones generales de la contratación-clausulas abusivas, referidos específicamente a la financiación de la compraventa de la vivienda.

 

Como todos de todos es sabido, en los últimos meses/años son constantes las noticias sobre la judicialización de estos asuntos, repuntando con virulencia tras la Sentencia de Justicia de Luxemburgo de 21 de diciembre de 2016 (“Procedimiento prejudicial – Directiva 93/13/CEE-Contratos celebrados con los consumidores- Préstamos hipotecarios-Cláusulas abusivas – Artículo 4, apartado 2 – Artículo 6, apartado 1 – Declaración de nulidad – Limitación por el juez nacional de los efectos en el tiempo de la declaración de nulidad de una cláusula abusiva”), cuyo análisis en profundidad ha sido abordado por prestigiosísimos juristas a cuyos trabajos nos remitimos. La consecuencia, como venimos apuntando, es que prácticamente nos encontramos con una situación de colapso, especialmente en nuestros juzgados de primera instancia, a los que a diario llegan cientos de demandas sobre las ya famosas cláusulas suelo – tras el fallido intento del Gobierno de arbitrar un procedimiento de resolución amistosa -.

 

La línea jurisprudencial que se abre camino – y cuyos ejemplos más recientes exponemos más adelante – indican que la actividad judicial se está extendiendo a otras cuestiones conexas no expresamente mencionadas en la Sentencia de 2016, como las reclamaciones de gastos de formalización del préstamo hipotecario o subrogación – notariales, registrales y tributarios -, el alcance de la condena en costas a las entidades financieras demandadas, los intereses de demora exigidos a los consumidores … etc.

 

Veamos unos ejemplos, de la más reciente jurisprudencia sobre cláusulas abusivas:

·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: RAFAEL SARAZA JIMENA.Nº Recurso: 255/2015. Fecha: 16/10/2017 Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Nulidad de condición general inserta en préstamo hipotecario (cláusula suelo). Legitimación para recurrir del litigante que vio rechazada su pretensión principal. La nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia es de pleno derecho.
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA. Nº Recurso: 258/2017. Fecha: 11/10/2017. RESUMEN: Costas procesales y clausula suelo. Imposición al banco demandado.
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: PEDRO JOSE VELA TORRES. Nº Recurso: 392/2015. Fecha: 27/09/2017. Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Cláusulas abusivas en contratos con consumidores. Lo resuelto en el proceso de ejecución no tiene efectos de cosa juzgada en el declarativo posterior si en aquel procedimiento no existía cauce para oponer la abusividad de determinadas cláusulas.
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: PEDRO JOSE VELA TORRES. Nº Recurso: 835/2015. Fecha: 20/09/2017. Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Condiciones generales de la contratación. Cláusulas abusivas en contratos con consumidores que vinculan el contrato a la voluntad del empresario. No es abusiva una cláusula que establece una presunción que admite prueba en contrario.
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: IGNACIO SANCHO GARGALLO. Nº Recurso: 3325/2014. Fecha: 20/07/2017. Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Efectos de la declaración de nulidad de una cláusula suelo. Aplicación de la doctrina establecida por la STJUE de 21 de diciembre de 2016. No se aprecia cosa juzgada por el pronunciamiento de la STS 241/2013. Acción colectiva y acción individual.
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil .Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS. Nº Recurso: 648/2015. Fecha: 19/07/2017. Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Clausula suelo. Improcedente limitación de los efectos restitutorios. Reiteración de jurisprudencia
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: IGNACIO SANCHO GARGALLO. Nº Recurso: 2072/2014. Fecha: 20/07/2017. Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Cláusulas suelo en préstamos hipotecarios. Retroactividad de los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula. Adaptación a la jurisprudencia del TJUE. Estimación de la casación como consecuencia del allanamiento del banco demandado.
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: IGNACIO SANCHO GARGALLO. Nº Recurso: 195/2015. Fecha: 20/07/2017. Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Cláusula suelo. Efectos de la declaración de nulidad de una cláusula suelo por falta de transparencia. Aplicación de la doctrina del TJUE de 21 de diciembre de 2016 (caso Gutiérrez Naranjo).
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: IGNACIO SANCHO GARGALLO. Nº Recurso: 306/2015. Fecha: 20/07/2017. Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Cláusula suelo. Nulidad. Acción individual. Alcance de los efectos de cosa juzgada de la sentencia dictada en la acción colectiva. Efecto restitutorio: estimación del recurso de casación según lo declarado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA. Nº Recurso: 546/2015. Fecha: 19/07/2017. Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Cláusulas suelo. Costas. Imposición pese al cambio de jurisprudencia por aplicación del principio general de vencimiento en relación con los principios de no vinculación del consumidor a las cláusulas abusivas y de efectividad del derecho de la UE.
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA. Nº Recurso: 1112/2015. Fecha: 19/07/2017. Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Costas procesales. Litigo sobre cláusulas suelo. Imposición de costas de las instancias, en atención a los principios de vencimiento, no vinculación del consumidor a las cláusulas abusivas y efectividad del derecho comunitario.
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: FRANCISCO MARIN CASTAN. Nº Recurso: 2980/2014. Fecha: 20/07/2017. Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Cláusula suelo. Acción individual. Inexistencia de cosa juzgada de la acción colectiva. Aplicación del efecto restitutorio pleno derivado de la nulidad. STJUE de 21/12/2016. Procedencia del pago de los intereses legales de las prestaciones restituíbles
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS. Nº Recurso: 2728/2015. Fecha: 18/07/2017. Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Efectos de la declaración de nulidad de las condiciones generales de contratación y la posibilidad de limitarlos. Imposición de costas.
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: FRANCISCO MARIN CASTAN. Nº Recurso: 2425/2015. Fecha: 04/07/2017. Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Costas de las instancias tras la estimación del recurso de casación por aplicación por el Tribunal Supremo de un criterio acorde con la doctrina del TJUE sobre los efectos de la nulidad de las cláusulas suelo. Fijación de criterio jurisprudencial.
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: RAFAEL SARAZA JIMENA. Nº Recurso: 2697/2014. Fecha: 08/06/2017. Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Nulidad de cláusula suelo por falta de transparencia. Efecto de la sentencia dictada sobre una acción colectiva en el posterior procedimiento iniciado por un consumidor en ejercicio de la acción individual.
·         Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. Ponente: IGNACIO SANCHO GARGALLO. Nº Recurso: 2441/2014. Fecha: 04/05/2017. Tipo Resolución: Sentencia. RESUMEN: Contrato de cobertura de riesgo de incremento de interés (swap) vinculado a un préstamo hipotecario. Pacto de cancelación anticipada del swap por cancelación anticipada del préstamo hipotecario. Ámbito del control de oficio de abusividad.
·         Por último, la reciente Sentencia 643/2017, de 24 de noviembre, relativa a cláusulas suelo, que determina que el banco no está exento de las obligaciones de información precontractual en los supuestos de subrogación en el préstamo promotor, con o sin novación
  • .Al momento de redactar el presente artículo hay, además, recursos con sentencias muy recientes, y muy esperadas sobre la problemática de los créditos para la compra de vivienda emitidos en moneda extranjera – hipotecas multidivisa – y sobre las hipotecas de tipo variable ligadas al índice IRPH. Son las siguientes:
·         Sentencia 608/2017, de 15 de Noviembre, sobre nulidad parcial de hipoteca multidivisa por falta de transparencia.
·         Sentencia 4308/2017, de 22 de Noviembre. Considera que la mera referenciación a un tipo oficial como es el IRPH no implica falta de transparencia ni abusividad.

Paralelamente, aunque no con la suficiente coordinación ni el alcance necesario en mi modesta opinión, se han producido y se vienen tramitando modificaciones a la normativa en vigor para adaptar nuestra legislación a toda la problemática apuntada – y otras cuestiones especialmente sensibles como los desahucios provocados por las ejecuciones hipotecarias en los últimos años -.

 

Reseñar la normativa, tanto estatal como de Comunidades Autónomas, que se refiere a consumidores y usuarios, compradores de vivienda, al tratamiento que deben recibir los préstamos a la financiación de adquisición de vivienda. Coincidiendo con lo que exponemos, en fechas recientes se producen ciertas novedades legislativas que debemos aborda.

 

Por un lado, el día 13 de noviembre del 2017 se aprueba en el Consejo de Ministros el Proyecto de Ley que reduce las comisiones y refuerza la transparencia de los créditos inmobiliarios – modificará nuestra ley hipotecaria -. En la nota que emite la Moncloa podemos extraer como principales novedades:

– Se establece el límite de 9 años o el 2% del capital el requisito para que una entidad financiera pueda iniciar la ejecución del préstamo hipotecario que grava la vivienda del consumidor o autónomo – esto es también novedad frente al concepto consumidor-.
 
– Se modifica la regulación sobre comisiones y se establecen rebajas que se centran en las operaciones de cancelación anticipada y en los supuestos de conversión de contratos de tipo variable a tipo fijo. Se reducen las comisiones por cancelación, en concreto para los préstamos a tipo variable.
– Se establece como obligatoria o facultad del prestatario la conversión del préstamo de tipo variable a tipo fijo.
– Posibilidad de que el consumidor pueda realizar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión en euros de los préstamos en moneda extranjera.
 – Se prohíben, con carácter general, lo que se llamaban las ventas vinculadas, que obligaban al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca – seguros, productos financieros… -.
– Obligación de entregar al cliente con una antelación mínima de 7 días respecto de la firma del contrato la documentación detallada sobre la oferta vinculante para la entidad así como la existencia de posibles cláusulas que sean potencialmente sensibles a variaciones financieras. En ese plazo previo a la firma, el notario debe asesorar de forma gratuita y verificar mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende todas las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar.

Por otra parte, el 4 de noviembre del 2017 se publica en el Boletín del Estado una norma en materia de consumidores que opino va a, o debería, tener también trascendencia y es el resultado de toda esta evolución de los últimos años o meses. La Ley 7/2017 por la que se incorpora al ordenamiento jurídico español la directiva 2013/11 de la Unión Europea y del Parlamento de 21 de mayo de 2013 relativa a la resolución alternativa de litigios en materia de consumo. Habilita para la creación de organismos paralelos a los tribunales ordinarios para la resolución de conflictos que surjan en materia de consumo.

 

Para terminar, indicar que también las Comunidades Autónomas han recogido, en los últimos años, la problemática señalada y, dentro de sus competencias, han legislado en la materia. Por poner algún ejemplo citaremos la Ley 1/2012, de 26 de marzo, para la Protección de los Derechos de los Consumidores Mediante el Fomento de la Transparencia en la Contratación Hipotecaria en la Comunidad de Madrid y, la más reciente, de la Comunidad Autónoma de Andalucía, Ley 3/2016, de 9 de Junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda.

 

 

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