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Hipoteca del máximo

Hipoteca del máximo

Paola Rodiles. Abogada del Departamento de Litigación, arbitraje y mediación en Ceca Magán

 

Según la definió Roca Sastre, la hipoteca de máximo es aquélla «que se constituye por una cantidad máxima, en garantía de créditos indeterminados en su existencia o cuantía, que sólo se indican en sus líneas fundamentales, y cuya determinación se efectúa por medios extra hipotecarios». Es aquella hipoteca que se constituye en garantía de un crédito de existencia o cuantía indeterminada de manera que se señala un importe máximo de responsabilidad para cumplir con las exigencias mínimas del principio de determinación registra. En este sentido, podríamos decir que es un supuesto típico de hipoteca de “seguridad”.

 

SUMARIO

 

  • Introducción
  • Hipoteca de máximo
  • Hipoteca flotante

 

 

  • Introducción

 

 

La hipoteca de máximo sentaba sus bases en lo señalado en el artículo 219 del Reglamento Hipotecario (en adelante, “RH”) y en cierta medida también en el artículo 12 de la Ley Hipotecaria (en adelante, “LH”); pero en la legislación hipotecaria no se previó su reconocimiento hasta su aparición en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (en adelante, “Ley 41/2007”), concretamente en sus artículos 153 y 153 BIS.

 

Según ha establecido la DGRN en su resolución de 28 de junio de 2012, nuestra legislación reconoce la existencia de tres clases de hipotecas de máximo:

 

  1. Las hipotecas que se constituyen en garantía de obligación futura (arts. 142 y 143 LH y art. 238 RH);
  2. Las hipotecas en garantía del saldo de apertura de cuenta corriente de crédito (art. 153 BIS LH);
  3. Y las hipotecas globales y flotantes del 153 de la LH.

 

Es importante en este punto dejar claro que, si bien la Ley 41/2007 ha equiparado los términos hipoteca de máximo e hipoteca flotante (vid. apartado VII del preámbulo de la precitada Ley), los mismos no responden necesariamente a una identidad de características. En este sentido, c, por cuanto podría constituirse en garantía de una sola obligación presente, si bien su cuantía no estuviese determinada.

 

Una vez realizada la anterior puntualización, procederemos a analizar de manera independiente las hipotecas de máximo y las hipotecas flotantes, al objeto de arrojar cierta luz sobre estas grandes desconocidas.

 

  • Hipoteca de máximo

 

 

La principal peculiaridad de la hipoteca de máximo, en contraposición con las hipotecas ordinarias, reside en que alguno de los elementos de la obligación garantizada no se encuentra determinado en el momento de la constitución de esta. Ello deriva en que la fe pública registral no se extiende al crédito garantizado, ya que la existencia de la cuantía de éste queda supeditada a la realidad jurídica extra registral.

 

Las características básicas de este tipo de hipotecas son las que siguen:

 

  1. La indeterminación del importe asegurado: ello redunda en que, a nivel registral, en el momento de la constitución de la garantía, tan sólo se anotará el importe máximo del que deberá responder el bien hipotecado, independientemente de si el importe de la obligación garantizada acaba alcanzando dicha cantidad o no.
  2. La indeterminación de la existencia o no de la obligación garantizada: al contrario de lo que ocurriría en las hipotecas ordinarias, en la hipoteca de máximo puede darse la situación de que el bien garantizado sea tan solo hipotético, no llegando nunca a materializarse.
  3. La necesidad de determinación por medios extra hipotecarios del crédito o créditos que vayan a resultar garantizados: de esta manera, el acreedor podrá obtener su título ejecutivo a partir de la prueba y determinación, por medios extra registrales, de la existencia, cuantía y vencimiento de la obligación garantizada.

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