Alertas Jurídicas Lunes , 12 noviembre 2018
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Viviendas de rentas bajas, acciones y medidas

Viviendas de rentas bajas, acciones y medidas

 

En breve: No se puede negar que todo lo relacionado con el mercado inmobiliario está encima de la mesa de todos los niveles de la Administración con actuaciones y propuestas de futuro, tan solo hace falta revisar los titulares de la prensa, incluso el Tribunal Supremo (T.S.) incide en su última sentencia de fecha reciente (18 Oct.) en relación a quien corresponde el pago de los impuestos cuando se constituye una hipoteca inmobiliaria (y dado que la han suspendido al día siguiente para una posterior revisión por el pleno del T.S. creemos que deberemos esperar a su resolución definitiva para emitir nuestra opinión).

 

 

 

Podremos observar que cada Administración en su esfera (Ayuntamientos, Comunidades Autónomas, Administración Central), están proponiendo medidas que sirvan para resolver un problema, que, siendo antiguo, ya que se viene arrastrando desde hace mucho año, no deja de tener una actualidad y vigencia permanente. cierto que en cada época tiene unas características diferencias, pero siempre apuntan unos mismos factores que no se han resuelto y en ocasiones ni tan solo se han puesto realmente medidas para conseguirlo.

 

Se trata de la falta de viviendas en el mercado y especialmente de viviendas en alquiler, este es un segmento que siempre ha estado tensionado por la falta de oferta, pero se trata también (y actualmente con más urgencia por la situación económica de muchas familias), de la falta de viviendas protegidas o de alquiler social. Su número siempre ha sido residual atendiendo a los niveles de construcción y de puesta en el mercado de nuevos pisos. También lo ha sido la falta de planificación en la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios por quienes tenían la responsabilidad de hacerlo, de la definición y del establecimiento de zonas donde se podría o debería construir estas residencias. En definitiva, seguimos hablando, seguimos haciendo propuesta, pero el problema no tan solo no se ha resuelto, si no que va aumentando día a día el volumen que sería necesario para apaciguar un poco la precaria situación del mercado para este colectivo.

Hemos vivido en los últimos años una ingente cantidad de familias que se han visto desahuciadas de sus propias viviendas por problemas económicos, otras las han dejado antes de llegar a esta situación, generando una demanda muy importante de pisos asequibles para quienes no podían acceder al pago del compromiso adquiridos para la compra de la vivienda en su momento (en una situación económicamente mejor) mientras que los pisos que estas familias iban dejando han ido a incrementar el stock de viviendas en poder de los bancos, convirtiéndose estos en gran medida en inmobiliarias. Al mismo tiempo el Banco Central Europeo les exigía a estos mismos bancos que debían “deshacerse” (vender) todo los activos de estas características, lo que ha generado la aparición de los fondos inmobiliarios (los llamados “fondos buitre”) interesados en estos stocks, que se han alimentado de la compra a los bancos de carteras ingentes de pisos a precios que si se estableciera de forma unitaria lo pagado por cada uno, resultaría una cifra vergonzosa (por mínima) y no se ha hecho nada tampoco en relación a esta situación y en muy pocos casos ninguna Administración se ha interesado por ellos.

Ahora nos presentan otras propuestas de medidas en el Proyecto de Presupuesto Generales del Estado (P.P.G.E.) para el año 2019 una serie de actuaciones que van dirigidas a poder mejorar algunas de estas carencias. Nos hablan de una medida que se expone como la posibilidad de que las distintas Administraciones Públicas competentes puedan ejercer el derecho de tanto y retracto cuando una vivienda que forma parte de un edificio, este sea vendido en su totalidad (ya sea por un solo titular o por varios titulares) a un mismo comprador. Al margen de dar la sensación que se legisla (como ya es habitual) de forma “ad hoc” y una vez ha sucedido el hecho, nos sitúa en la misma  posición que tenían antes ya que la posibilidad (legal) del derecho de tanteo y retracto no comporta la capacidad (económica) de compra, es decir, a esta medida le falta ir acompañada de una partida presupuestaria concreta y con un importe suficiente, esta propuesta de presupuestos tan solo contempla una futura línea de financiación para las CC.AA., pero sin concreción alguna.

Ciertamente hay en los P.P.G.E. algunas propuestas que son de fácil realización como ya habíamos apuntado en diferentes ocasiones y en gran medida necesarias (aunque no haría falta esperar a esta propuesta para ponerlos en vigor), como el poder recuperar la duración del contrato de arrendamiento con una prórroga forzosa hasta 5 años, en lugar de los tres a los que se vio reducido en la modificación realizada por el anterior Ejecutivo, Existe una diferencia llamativa en las medidas en función de si el titular del bien es una persona física o jurídica. En el supuesto de ser una persona jurídica la propietaria de la vivienda entiende el legislador (suponemos que esta es la razón) que ha de tener una carga superior de atención social al establecer un plazo mínimo del contrato superior (de 7 años) que si el propietario es una persona física.

Que un arrendatario de un piso tenga condiciones diferentes en función de quien sea el propietario, parece cuando menos discriminatorio, salvo que se caiga en la creencia de que como es una sociedad mercantil debe asumir por ese hecho un mayor coste social que si es una persona física (difícil de explicar en un libre mercado, salvo el establecimiento de medidas demagógicas). Si se considera que el periodo de alquiler de una vivienda ha de ser de 7 años, bien que lo sea, ello daría más estabilidad a las familias que evitarían tener que negociar cada tres años, como sucede ahora, el nuevo contrato, pero sin estas diferencias en función de la titularidad que poco aportan a una claridad del mercado inmobiliario.

Como apuntábamos al principio, la falta de vivienda de carácter social y/o de renta reducida es una de las demandas más importantes que existe en el mercado. Los precios de los alquileres se han ido incrementado en los últimos años, consecuencia de la falta de oferta, al tiempo que los salarios se han quedado muy por debajo en su incremento, con lo que la brecha que existe entre ingresos familiares y precio de los alquileres cada día es más alta. La única forma de resolverlo es ofrecer en el mercado pisos a precios asequibles y para ello es cuando surgen las propuestas tanto del P.P.G.E. como de algunos ayuntamientos.

La P.P.G.E. establece para los próximos 4 años construir 20.000 nuevas viviendas en alquiler a precios asequibles y en las poblaciones donde haya más tensión en la demanda, es decir se pondrán al mercado un volumen de 5.000 nuevas viviendas cada año parece innecesario establecer la ratio que representa este volumen con relación a la oferta, cuando se estima que la necesidad actual de vivienda de estas características supera las cien mil. Una vez más una excelente medida, pero escasa y tarde Y se pretende construir en ciudades con más tensiones en cuanto a la oferta que es donde precisamente no hay suelo y el poco que pueda existir es a precios tan altos que imposibilita la realización de este tipo de proyectos.

A su vez los Administraciones Locales están buscando fórmulas para generar este tipo de viviendas, en esta línea es significativa la propuesta del Ayuntamiento de Barcelona que exigirá a los nuevos proyectos inmobiliarios que el 30% de la nueva construcción se dedique a vivienda social. Una vez más se acude al libre mercado para que resuelva los problemas que no se han acometido cuando era posible hacerlo por parte de las Administraciones (en los tiempos que el suelo era abundante y gran parte del mismo en manos de los propios Ayuntamientos). Al margen del posicionamiento de algunos agentes del sector que ya han manifestado que no construirán bajo estas condiciones, los que lo hagan tendrán que repercutir el mayor coste que comporta este tipo de actuaciones a las viviendas libres, con lo que la espiral de incremento de precios en lugar de reducirse correr el riesgo de acelerarse.

Otra de las medidas que se apuntan es la posibilidad de que los Ayuntamientos puedan “declarar temporalmente y excepcionalmente, una zona urbana de “mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual” , con el objetivo que puedan “regular y limitar las subidas abusivas del precio del alquiler” para ello la nueva legislación les habilitará para que elaboren un índice de precios de alquiler (y que ya alguna CC.AA. habían iniciado su estudio). Realmente ante esta redacción de la propuesta que está (en el momento de redactar este artículo) en proceso de negociación, surgen muchas preguntas y dudas para su aplicación.

Los Ayuntamientos serán los que decidirán (de forma subjetiva ya que no hay más pautas que la “consideración” según la propuesta) donde se ha producido incremento abusivo de los alquileres, cuando sobre todo en las grandes ciudades este incremento ha sido generalizado (y no olvidemos que por la falta de oferta). ¿Los precios como se establecerán?, ya que si se actúa en función de unos valores medios y muestras del mercado (sistema que ya utilizan las sociedades de tasación), el resultado será, o debería ser en consonancia con los precios de demanda de los alquileres. Si no es así, ¿cómo se establecerá?, qué criterios se utilizarán? ¿En qué medida estas posibles actuaciones no llevarán a una desincentivación para poner viviendas en alquiler en el mercado?

Es pronto todavía para poder llegar a conclusiones, pero es cierto que el redactado que hasta ahora se ha presentado, genera dudas y en ciertos segmentos del mercado temores, cuando el objetivo debería ser incidir en el mercado para aportar tranquilidad y sobretodo estabilidad. Pensemos en medidas fiscales, por ejemplo, tanto para el inquilino, como para el arrendador, pensemos en actuaciones realistas, el papel lo soporta todo, pero en la realidad, sobre el terreno (en este caso es una definición física), debe tener posibilidades de realizarse. En ocasiones estas actuaciones recuerdan a Tancredi, el personaje credo en la novela Il Gattopardo por Guiseppe T. di Lampedusa, cuando decía “Si queremos que todo siga como está, necesitamos que todo cambie“.

 

 

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