Muchas personas, a la hora de independizarse, optan por la fórmula del alquiler. Esto puede suceder como paso previo a la compra de una vivienda o, simplemente, como opción habitacional cuando no se tiene la certeza de que se va a residir en un municipio concreto de forma indefinida. En términos jurídicos, a esta figura se la conoce como arrendamiento. Aquí queremos explicarte todo lo que debes saber sobre el arrendamiento (alquiler) para tener muy claro qué tipos existen, qué debe constar en el contrato de arrendamiento y qué otros aspectos legales conocer para no llevarte sorpresas, si ves que es muy complejo siempre podrás optar por contratar una agencia de alquiler seguro que te hará más fácil el proceso de alquiler de tu vivienda.

¿Qué es el arrendamiento?

Un arrendamiento es un proceso por el cual un propietario (el arrendador) cede a una persona interesada (el arrendatario) el uso y disfrute de un bien a cambio del pago de una renta que, generalmente, es de tipo mensual. En todos los casos, esta situación debe formalizarse mediante la firma de un contrato que refleje la información personal de ambos sujetos y que especifique claramente las cláusulas a las que se comprometen a cumplir las dos partes.

Evidentemente, el arrendador, al alquilar una vivienda que es de su propiedad, limita los derechos que posee sobre ella durante todo el tiempo en el que el contrato mantenga su vigencia. Con esto queremos decir que en ningún momento el bien deja de ser suyo, si bien es cierto que pierde toda posibilidad de usarla para fines personales.

Tipos de arrendamientos que existen

Estamos bastante acostumbrados a entender el arrendamiento como una figura ligada estrechamente al mercado inmobiliario. Sin embargo, el Código Civil prevé que esta fórmula sea aplicable a otros muchos bienes de carácter mueble e inmueble. Incluso a servicios. Vamos a verlo:

• Arrendamiento de bienes muebles: son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro sin que ello suponga un perjuicio para su integridad y la de su contenido. Aquí hablamos, por ejemplo, de un coche de alquiler.
• Arrendamiento de bienes inmuebles: son los bienes que no pueden cambiar su ubicación sin sufrir desperfectos. Por lo tanto, en este apartado es en el que se engloban los alquileres de viviendas, ya sean con fines residenciales o turísticos.
• Arrendamientos de prestación de servicios: una empresa o una persona física puede comprometerse a realizar una determinada tarea durante un tiempo concreto a cambio del pago de una determinada renta. Este tipo de contrato llega a su fin por muerte de cualquiera de las partes, por cumplimiento de su período de vigencia o por incumplimiento de obligaciones. Eso sí, no debe confundirse con un contrato laboral en ninguna de sus formas.
• Arrendamientos de obra: puede ser desde la construcción de una casa a la confección de un traje. A través de esta fórmula, un sujeto se compromete también a realizar un trabajo concreto en un plazo determinado a cambio de una determinada retribución en plazos.

El contrato de arrendamiento: definición y tipos

La importancia del contrato de arrendamiento a la hora de alquilar un bien mueble o inmueble es capital. ¿El motivo? Será el documento que regirá la relación entre arrendador y arrendatario durante todo el período de vigencia mediante cláusulas de obligado cumplimiento pactadas entre ellos. Un arrendamiento carece de validez si previamente no se ha reflejado por escrito y se ha firmado.

Ahora bien, ¿qué elementos caracterizan y definen a los contratos de arrendamiento? En concreto, son los siguientes:

• Son consensuales: evidentemente, recibe este nombre porque está fundamentado en el consentimiento de las partes que lo firman. Esto da bastante libertad a arrendador y arrendatario a la hora de firmar. Sin embargo, en supuestos especiales, deben cumplirse unos mínimos legales. Este es el caso, por ejemplo, de los contratos de arrendamiento de viviendas. Todos ellos deben cumplir a rajatabla con lo especificado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
• Son temporales: no es posible arrendar un bien de forma indefinida. Es decir, las partes tienen que acordar un tiempo de vigencia determinada, aunque esta sea de varios años y exista la certeza de que se va a renovar. En este caso, no se debe confundir el arrendamiento a largo plazo con el usufructo vitalicio, que se regula de una forma muy diferente.
• Son bilaterales: puesto que intervienen dos partes. Por un lado está el arrendador, que es el que cede el uso del bien que es de su propiedad. Por otro se encuentra el arrendatario, que es quien lo recibe a cambio del pago de una cuota mensual y que adquiere el derecho de utilizarlo y disfrutarlo según lo pactado. En este sentido, puede haber más de un arrendatario. Solo hay que pensar en el caso de una pareja joven y no casada que quiera alquilar una casa a la que irse a convivir juntos. La firma de ambos deberá aparecer en el contrato.
• Son onerosos: ya que el arrendamiento se realiza a cambio del pago de una renta. Es decir, existe una retribución, que generalmente es de carácter mensual pero que puede regularse de otras maneras, que el arrendatario debe abonar al arrendador para poder seguir usando el bien arrendado.

La fianza legal asociada al contrato de arrendamiento

El arrendador tiene derecho a exigir al arrendatario el pago de una fianza por adelantado para poder empezar a disfrutar del bien mueble o inmueble de su propiedad. Esto supone una garantía legal de que, en caso de que el inquilino no haga un buen uso de ella, podrá utilizar el dinero retenido para efectuar las reparaciones que sean necesarias.

Generalmente, el valor de la fianza legal es equivalente a una o, como máximo, dos mensualidades de la renta mensual a la que se compromete a pagar el arrendatario. Además, debe entregarse en mano o por transferencia en el mismo momento en el que se produzca la firma del contrato de arrendamiento.

En caso de que el arrendatario cumpla con sus obligaciones y una vez superado el período de vigencia del contrato se compruebe que no hay desperfectos asociables a un mal uso de la propiedad, el arrendador tiene la obligación de devolvérsela íntegramente en el plazo estipulado por el municipio de residencia. También podrá descontar parte de ella en caso de ser necesario y devolver el resto.

El registro del contrato de arrendamiento

Durante mucho tiempo, sobre todo en el ámbito de los arrendamientos de viviendas, los propietarios no registraban los contratos de alquiler en el Registro de la Propiedad. Esto, generalmente, se hacía con el propósito de eludir el pago de impuestos asociados a dichos arrendamientos. Sin embargo, es algo obligatorio y que debe hacer el propietario junto al depósito de la fianza.

Hay que considerar que este registro es algo beneficioso para ambas partes en caso de conflicto. ¿El motivo? Habrá una referencia legal a la que acudir y que no habrá podido ser modificada posteriormente, lo que supone una garantía para los derechos del arrendador y del arrendatario.

En definitiva, el arrendamiento es una figura compleja pero con la que todos tenemos que lidiar en algún momento de nuestras vidas. De hecho, no solo atañe al mercado inmobiliario y cada vez goza de mayor popularidad. Esperamos haber dejado claras cuáles son sus características y qué derechos y obligaciones supone tanto para el arrendador como para el arrendatario.