La plusvalía municipal se calcula multiplicando el valor catastral del suelo de tu inmueble por un coeficiente que depende de los años que lo has tenido, y aplicando al resultado el tipo de tu ayuntamiento, que por ley no puede pasar del 30 %. Si demuestras con las escrituras que el suelo ganó menos de lo que sale con esa fórmula, tributas por la ganancia real. Y si hubo pérdida, no pagas. Tampoco se paga en las transmisiones entre cónyuges por sentencia de divorcio, en las aportaciones a la sociedad de gananciales, en la dación en pago de la vivienda habitual ni cuando el terreno es rústico.
Debajo tienes la fórmula con números, la tabla de coeficientes vigente a 23 de octubre de 2026 y el cambio que puede entrar en vigor el 1 de diciembre, que no es pequeño: según los años que lleves con el piso, la factura sube o baja varios cientos de euros.
Qué es la plusvalía municipal y quién tiene que pagarla
La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un tributo del ayuntamiento que grava lo que se ha revalorizado el suelo urbano cuando cambia de dueño, por venta, herencia o donación, o cuando se constituye un derecho real como el usufructo (art. 104 TRLRHL).
Fíjate en el matiz: grava el suelo, no el ladrillo. Por eso el cálculo parte del valor catastral del terreno y no del precio del piso.
Quién paga depende de cómo cambie de manos el inmueble, según el artículo 106 del TRLRHL:
- En una compraventa, el vendedor.
- En una herencia o una donación, quien recibe el inmueble (heredero o donatario).
- Si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador responde como sustituto y es quien la ingresa.
¿Se puede pactar que la pague el comprador? Entre particulares, el pacto vale para repartir el gasto, pero no frente al ayuntamiento: la Ley General Tributaria dice que los convenios privados no alteran la obligación tributaria ante la Administración (art. 17.5 LGT). Si el comprador no paga lo pactado, el ayuntamiento seguirá reclamándote a ti. Cuando quien vende es un promotor y compras como consumidor, la cláusula que te carga un impuesto cuyo sujeto pasivo es el empresario se considera abusiva (art. 89.3.c del texto refundido de consumidores).
Lo que mucha gente llama «plusvalía del muerto» es simplemente este mismo impuesto cuando la transmisión es por herencia.
Cómo se calcula la plusvalía municipal paso a paso
Hay dos maneras de calcular la base del impuesto y la ley te permite quedarte con la más baja. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia. El método real toma la diferencia entre el precio de venta y el de compra en la parte que corresponde al suelo. Sobre la base elegida se aplica el tipo municipal.
Método objetivo, el que aplica el ayuntamiento por defecto
- Valor catastral del suelo en la fecha de la transmisión. Es el que figura a efectos del IBI, sin la construcción. Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro, apartado «Mi Catastro», con certificado digital, DNIe o Cl@ve. El ayuntamiento puede aplicarle un coeficiente reductor de hasta el 15 % y, tras una revisión catastral, una reducción de hasta el 60 % durante cinco años (art. 107.2 y 107.3 TRLRHL).
- Años de tenencia. Se cuentan años completos, sin fracciones, con un máximo de 20. Si tuviste el inmueble menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos.
- Coeficiente. Lo fija la ordenanza fiscal de cada municipio, sin superar el máximo legal para ese número de años (tabla en la sección siguiente).
- Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente.
- Cuota = base × tipo de gravamen del ayuntamiento (como máximo, 30 %). Después se restan las bonificaciones que tenga aprobadas tu municipio (art. 108 TRLRHL).
Método real, para cuando el suelo ganó poco
La ganancia real se obtiene así: (precio de venta − precio de compra) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total). Como precio se toma el mayor entre el que figura en la escritura y el comprobado por Hacienda, y no se restan gastos ni impuestos de la operación, ni notaría ni ITP. Si el inmueble lo recibiste por herencia o donación, el valor de adquisición es el que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (art. 104.5 y 107.5 TRLRHL).
Para usar este método tienes que pedirlo tú y aportar las escrituras de compra y de venta.
Un ejemplo con cifras
Piso en Madrid comprado en 2018 por 200.000 euros y vendido en octubre de 2026 por 260.000 euros. Han pasado 8 años completos. Valor catastral total: 100.000 euros, de los que 40.000 corresponden al suelo (el 40 %). Tipo de Madrid: 29 %.
| Cálculo | Base imponible | Cuota al 29 % |
|---|---|---|
| Objetivo, coeficiente vigente (0,19) | 40.000 × 0,19 = 7.600 € | 2.204 € |
| Real | (260.000 − 200.000) × 40 % = 24.000 € | 6.960 € |
| Lo que pagas | la base menor | 2.204 € |
| Objetivo si firmas desde el 1-12-2026 y se convalida el RDL 29/2026 (0,24) | 40.000 × 0,24 = 9.600 € | 2.784 € |
Ahora cambia un dato: el mismo piso se vende por 210.000 euros. La ganancia real sería (210.000 − 200.000) × 40 % = 4.000 euros, por debajo de los 7.600 del método objetivo, y la cuota bajaría a 1.160 euros. Cuanto menos se haya revalorizado el piso, más probable es que el método real te compense.
Los coeficientes de 2026 y el cambio previsto para diciembre
A 23 de octubre de 2026 rigen los coeficientes máximos del Real Decreto-ley 8/2023, que volvieron a aplicarse desde el 28 de enero de 2026 al derogar el Congreso el RDL 16/2025. El RDL 29/2026, de 6 de octubre, fija otros desde el 1 de diciembre de 2026, pero está pendiente de que la Diputación Permanente lo convalide o lo derogue.
| Años completos | Máximo vigente (desde 28-1-2026) | Máximo desde 1-12-2026 (RDL 29/2026) |
|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 0,17 |
| 1 | 0,15 | 0,16 |
| 2 | 0,14 | 0,16 |
| 3 | 0,14 | 0,17 |
| 4 | 0,16 | 0,17 |
| 5 | 0,18 | 0,19 |
| 6 | 0,19 | 0,21 |
| 7 | 0,20 | 0,23 |
| 8 | 0,19 | 0,24 |
| 9 | 0,15 | 0,25 |
| 10 | 0,12 | 0,22 |
| 11 | 0,10 | 0,18 |
| 12 | 0,09 | 0,14 |
| 13 | 0,09 | 0,12 |
| 14 | 0,09 | 0,11 |
| 15 | 0,09 | 0,11 |
| 16 | 0,10 | 0,11 |
| 17 | 0,13 | 0,11 |
| 18 | 0,17 | 0,13 |
| 19 | 0,23 | 0,20 |
| 20 o más | 0,40 | 0,30 |
Fuentes: versión del art. 107 TRLRHL vigente desde el 28-1-2026 y art. 10 del RDL 29/2026, consultados el 23-10-2026.
La lectura práctica es sencilla. Si se convalida, el coeficiente sube para quien lleve hasta 16 años con el inmueble y baja a partir de los 17. Con 9 años de tenencia pasa de 0,15 a 0,25: sobre un suelo de 40.000 euros y un tipo del 29 %, la cuota iría de 1.740 a 2.900 euros. Con 20 años o más, en cambio, baja de 0,40 a 0,30.
Ojo con el contexto, porque esto no es definitivo. El Congreso ya derogó el 2 de octubre el RDL 26/2026, que traía los mismos coeficientes. Con las Cortes disueltas y elecciones el 29 de noviembre, el nuevo decreto lo vota la Diputación Permanente, que tiene 30 días desde su promulgación, es decir, hasta primeros de noviembre (LegalToday, 8-10-2026; Maldita, 7-10-2026). Si lo deroga, seguirán los de la columna central.
Dos detalles más. Tu ayuntamiento puede aplicar coeficientes inferiores a los máximos; si los de su ordenanza quedan por encima del nuevo máximo, se aplica el máximo directamente (art. 107.4 TRLRHL). Y entre el 1 y el 27 de enero de 2026 estuvieron vigentes los del RDL 16/2025, así que si firmaste en esas fechas tu tabla fue otra (Madrid los publica en su ordenanza fiscal de 2026).
En qué casos no se paga la plusvalía municipal
No se paga cuando acreditas que el suelo no ganó valor, cuando el terreno es rústico y en los supuestos de no sujeción o exención que fija la ley: transmisiones entre cónyuges o a los hijos por sentencia de separación, divorcio o nulidad, operaciones con la sociedad de gananciales, dación en pago de la vivienda habitual y servidumbres, entre otros.
| Situación | ¿Pagas? | Base legal (TRLRHL) |
|---|---|---|
| Venta con ganancia | Sí, el vendedor | Art. 106.1.b |
| Venta con ganancia real menor que la objetiva | Sí, pero sobre la ganancia real | Art. 107.5 |
| Venta con pérdida acreditada con escrituras | No, aunque debes declararla | Art. 104.5 |
| Herencia | Sí, el heredero, con posible bonificación | Arts. 106.1.a y 108.4 |
| Donación, también de padres a hijos | Sí, quien recibe | Art. 106.1.a |
| Adjudicación entre cónyuges o a hijos por sentencia de separación, divorcio o nulidad | No | Art. 104.3 |
| Aportación a la sociedad de gananciales y adjudicaciones al liquidarla | No | Art. 104.3 |
| Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual | No, con requisitos | Art. 105.1.c |
| Terreno rústico a efectos del IBI | No | Art. 104.2 |
| Constitución o transmisión de servidumbres | No | Art. 105.1.a |
| Inmueble en conjunto histórico o BIC con obras de rehabilitación pagadas por el dueño | No, según ordenanza | Art. 105.1.b |
| Vendedor mayor de 65 años | Sí | No hay exención por edad |
Si no tienes claro si tu terreno es urbano o rústico, la clasificación que cuenta es la del IBI.
Vender con pérdidas: no pagas, pero tienes que declararlo
Si compraste por 300.000 euros y vendes por 250.000, no hay incremento de valor y la operación no está sujeta. Eso no te ahorra el trámite: debes presentar la declaración en plazo con las escrituras de compra y de venta (art. 104.5 TRLRHL). Sin esa declaración no tienes forma de acreditar la pérdida ante el ayuntamiento.
Un detalle que casi nadie cuenta: en una venta con pérdida, quien compra empieza a contar sus años de tenencia desde su propia compra, no desde antes.
Divorcio y gananciales: la plusvalía se aplaza, no desaparece
La adjudicación del piso a uno de los cónyuges por sentencia no paga, pero el reloj no se pone a cero. Cuando ese cónyuge venda, el periodo se cuenta desde la fecha de la adquisición anterior, la del último devengo (art. 107.4 TRLRHL). Si el piso se compró en 2010 y se vende en 2031, tributará como 20 años o más, aunque la adjudicación fuera en 2026.
Dación en pago y ejecución hipotecaria
La exención exige que el transmitente sea una persona física, que la vivienda sea la habitual (empadronamiento ininterrumpido de al menos dos años o desde la compra si fue antes), que la deuda hipotecaria sea con un banco o con alguien que preste dinero con hipoteca de forma profesional y que ningún miembro de la unidad familiar tenga otros bienes suficientes para pagar la deuda. Esto último se presume, pero si el ayuntamiento comprueba lo contrario girará la liquidación (art. 105.1.c TRLRHL).
Lo que no te libra del impuesto
Tener más de 65 años no exime de la plusvalía municipal. La exención por edad al vender la vivienda habitual existe, pero en el IRPF (art. 33.4.b de la Ley del IRPF), que es otro impuesto. Tampoco hay rebaja legal para las donaciones de padres a hijos: la bonificación de hasta el 95 % que permite la ley se limita a las transmisiones por causa de muerte.
La plusvalía municipal en una herencia
En una herencia paga quien hereda y tiene seis meses desde el fallecimiento para declararla, prorrogables hasta un año si lo solicita (en Madrid, antes de que venzan los seis meses). Los ayuntamientos pueden bonificar hasta el 95 % de la cuota cuando heredan descendientes, cónyuge o ascendientes, pero cada uno decide el porcentaje y los requisitos (art. 108.4 y 110.2 TRLRHL).
Madrid sirve de ejemplo de cómo se concreta. Su ordenanza bonifica la herencia de la vivienda habitual del fallecido, o del local donde ejercía su actividad, en función del valor catastral del suelo (ordenanza fiscal del IIVTNU, art. 18):
| Valor catastral del suelo | Bonificación en Madrid |
|---|---|
| Hasta 60.000 € | 95 % |
| De 60.000,01 a 100.000 € | 85 % |
| De 100.000,01 a 138.000 € | 70 % |
| Más de 138.000 € | 40 % |
Ejemplo: heredas de tu madre su vivienda habitual en Madrid, que tenía desde hace 25 años, con un suelo de 70.000 euros de valor catastral. Coeficiente para 20 años o más: 0,40. Base: 28.000 euros. Cuota íntegra al 29 %: 8.120 euros. Con la bonificación del 85 %, pagas 1.218 euros. Si el fallecimiento se produce desde el 1 de diciembre y el RDL 29/2026 se convalida, el coeficiente sería 0,30 y la cifra bajaría a 913,50 euros.
La pareja de hecho inscrita se equipara al cónyuge. En los locales de negocio, el heredero tiene que mantener la actividad cinco años o devolver lo bonificado con intereses. Si hay varios herederos, cada uno tributa por su parte.
Plazos, recargos y prescripción
El plazo general es de 30 días hábiles desde la firma en ventas y donaciones, y de seis meses desde el fallecimiento en herencias, ampliables hasta un año. Muchos ayuntamientos, como el de Madrid, exigen autoliquidación: calculas tú, pagas y luego el ayuntamiento comprueba (art. 110 TRLRHL).
No cuentes con que se les pase. Los notarios envían cada trimestre al ayuntamiento la relación de escrituras que generan el impuesto (art. 110.7 TRLRHL).
Si presentas tarde pero antes de que te requieran, el recargo es del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso; pasados 12 meses, el 15 % más intereses de demora (art. 27 LGT). Con la cuota de 2.204 euros del primer ejemplo y tres meses completos de retraso, el recargo sería del 4 %: 88,16 euros.
El ayuntamiento tiene cuatro años para liquidar, contados desde el día siguiente al final del plazo de declaración (arts. 66 y 67 LGT). El mismo plazo de cuatro años tienes tú para pedir la devolución si pagaste de más.
Qué cambia si el inmueble está en Madrid
En Madrid el tipo es del 29 %, el ayuntamiento aplica los coeficientes máximos que estén en vigor según la ley estatal y la autoliquidación es obligatoria en los mismos plazos de 30 días hábiles o seis meses (ordenanza fiscal 2026, arts. 10, 17 y 24).
Que aplique los máximos legales tiene una consecuencia directa: si el RDL 29/2026 se convalida, en Madrid los nuevos coeficientes se aplicarán a partir del 1 de diciembre sin esperar a cambiar la ordenanza.
Con la autoliquidación tienes que aportar copia de la escritura en ventas y donaciones. En herencias, la escritura de adjudicación o, si aún no la hay, la declaración del Impuesto de Sucesiones, el certificado de últimas voluntades, el testamento o la declaración de herederos y los títulos de adquisición. Si pides el método real, añade las escrituras de compra y venta con el valor individualizado de cada inmueble (art. 25 de la ordenanza).
La plusvalía municipal y el IRPF son dos impuestos distintos
Vender un piso con beneficio puede generar dos impuestos distintos. La plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento y solo mira el suelo. La ganancia patrimonial del IRPF la cobra Hacienda en tu declaración de la renta y mira la diferencia total entre lo que pagaste y lo que cobras.
En el IRPF, el valor de adquisición incluye el coste de las mejoras que hayas hecho y los gastos y tributos de la compra (art. 35 de la Ley del IRPF). Si reformaste el piso, guarda facturas y licencias: ahí sí cuentan. En la plusvalía municipal, en cambio, no restan nada. El mismo artículo permite descontar del precio de venta los gastos y tributos inherentes que pague el vendedor; pregunta a tu asesor cómo encaja la plusvalía municipal en ese cálculo en tu caso.
Lista de comprobación antes de firmar
- Consigue el valor catastral del suelo y el total del inmueble en «Mi Catastro».
- Cuenta los años completos desde la adquisición. Si vienes de un divorcio o una aportación a gananciales, desde la compra anterior.
- Busca la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento: tipo, coeficientes propios y bonificaciones.
- Calcula por los dos métodos y quédate con la base menor.
- Si firmas en noviembre o diciembre de 2026, haz el cálculo con las dos tablas de coeficientes.
- Si hay pérdida, presenta igualmente la declaración en plazo con las escrituras.
- En una herencia, pide la prórroga antes de que venzan los seis meses y comprueba si te corresponde bonificación.
- Deja por escrito en las arras quién asume el impuesto, sabiendo que ante el ayuntamiento responde el vendedor.
Si el caso tiene aristas (varios herederos, usufructos, inmuebles con valor catastral pendiente o una pérdida discutible), consulta a un asesor fiscal o a un abogado tributarista. Pregúntale qué método te sale más barato y con qué documentos se acredita, y si tu ayuntamiento tiene alguna bonificación que te corresponda y en qué plazo se pide.
Preguntas frecuentes
¿La plusvalía municipal sigue siendo inconstitucional?
No. El Tribunal Constitucional anuló en su sentencia 182/2021, de 26 de octubre, el sistema de cálculo de entonces, y el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, lo rehízo con los dos métodos actuales (STC 182/2021 en el BOE). Esa sentencia no permite revisar liquidaciones no recurridas ni autoliquidaciones cuya rectificación no se hubiera pedido antes del 26 de octubre de 2021.
¿Se paga plusvalía al vender un garaje o un local?
Sí. El impuesto grava cualquier transmisión de terreno urbano, y una plaza de garaje o un local también tienen su parte de suelo con valor catastral propio. El cálculo es el mismo.
¿Quién paga la plusvalía en una donación de padres a hijos?
El hijo que recibe el inmueble, en los mismos 30 días hábiles que una venta. El padre que dona está obligado además a comunicar la operación al ayuntamiento (art. 110.6 TRLRHL).
¿Puedo reclamar si pagué de más?
Tienes cuatro años para pedir la rectificación de la autoliquidación y la devolución, contados desde el día siguiente al pago o, si pagaste dentro de plazo, desde que terminó el plazo de autoliquidación (arts. 66, 67 y 120.3 LGT), por ejemplo si no aplicaste el método real y te salía más barato.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104 a 110 (BOE, texto consolidado, consultado el 23-10-2026)
- Art. 107 TRLRHL, redacción vigente desde el 28-1-2026 (BOE)
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, art. 10 (BOE)
- Ley 58/2003, General Tributaria, arts. 17, 27, 66, 67 y 120 (BOE)
- Ley 35/2006 del IRPF, arts. 33.4 y 35 (BOE)
- Real Decreto Legislativo 1/2007, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, art. 89 (BOE)
- Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre (BOE)
- Ayuntamiento de Madrid, Ordenanzas fiscales 2026, ordenanza del IIVTNU
- Sede Electrónica del Catastro
- LegalToday, «Los decretos-leyes de vivienda: derogación, reaprobación y convalidación en plena disolución», 8-10-2026
- Maldita.es, sobre la Diputación Permanente y los decretos de vivienda, 7-10-2026
Información general actualizada a 23 de octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un profesional para tu caso concreto.
