Uno de los retos urbanísticos actuales en España es encontrar terrenos vacíos en las grandes ciudades. En general, los municipios más importantes del país no cuentan con espacio libre y además tienen el suelo urbano colmatado. Tal es la carencia de espacio, que es común que las ciudades invadan los municipios cercanos, creando extensos núcleos urbanos.

Una solución a este problema podría ser derribar viejos edificios en los centros urbanos, con la finalidad de construir nuevos, pero la realidad es que la mayoría de los centros históricos están protegidos por ley. Adicionalmente, rehabilitar estos edificios suele ser más costoso que construirlos de nuevo. Ante tal reto, la mejor solución es el derecho de vuelo, que permite agregar plantas a una edificación.

En este artículo te contamos qué es el derecho de vuelo, cómo se puede adquirir y otra información relevante para que puedas definir si es rentable adquirir este derecho.

¿Qué es el derecho de vuelo?

Cuando se diseña el planteamiento urbanístico de un municipio en España, se especifica cuántas plantas de altura se pueden construir en cada parcela. Esto puede detallarse de forma directa, señalando el número de plantas permitidas sobre el plano. En otras ocasiones, se aplican fórmulas más complejas que toman en cuenta factores como el tipo de edificación, el ancho de la calle, etc.

Al contrario de lo que se pudiera pensar, son pocos los solares que tienen el número de plantas exacto que se determina en el planteamiento urbanístico. Cuando el edificio tiene más niveles de los permitidos incumple las ordenanzas actuales, por lo que se encuentra fuera de ordenación. Sin embargo, este incumplimiento no es grave y es incluso frecuente, por lo que, si vives en un edificio fuera de ordenación, no corres el riesgo de que lo vayan a demoler.

En el caso contrario, cuando el edificio tiene menos plantas de las permitidas, se dice que está infraedificado, por lo que es posible construir más plantas. Aquí entra en juego el derecho de vuelo, pues los propietarios del edificio tienen el derecho de construir las plantas que falten.

Inicialmente, el derecho de vuelo pertenece al propietario del edificio, pero como derecho real, se puede vender.

¿Quién tiene el derecho de vuelo?

Resulta lógico pensar que en el caso de que exista una división horizontal en el edificio, el derecho de vuelo forme parte de los elementos comunes de la edificación, a menos de que se especifique lo contrario en las escrituras del trámite.

Cuando alguien adquiere o compra el derecho de vuelo, esta persona pasaría a ser propietario de una parte del edificio en régimen de división horizontal, aunque todavía no se hayan edificado las plantas faltantes. Por lo tanto, este propietario es responsable también de pagar las cuotas comunes que corresponden al edificio.

Sin embargo, esto no es siempre tan claro. Por ejemplo, planteemos el caso de un edificio que tiene 6 plantas más una bajocubierta, y cuyo planteamiento permite la construcción de 7 plantas más la bajocubierta. Si el dueño de esta bajocubierta, que está acondicionada como vivienda, decide construir una segunda planta elevando el tejado de la cubierta, esta segunda planta se puede considerar como la nueva bajocubierta del edificio. Por lo tanto, pasa a pertenecer a todos los vecinos.

Otro ejemplo que podemos plantear es el caso de un edificio que está dividido en dos propiedades: un comercio en el bajo y una vivienda unifamiliar de dos plantas encima del local. Si el planeamiento urbanístico permitiera añadir una planta más al edificio, esta pertenecería a ambos propietarios, tanto al bajo comercial como a la vivienda.

¿Cómo se pueden adquirir el derecho de vuelo?

El derecho de vuelo representa de alguna forma una parcela en el aire. De esta forma, su compra-venta se puede gestionar como cualquier otra propiedad en una inmobiliaria, gestoría o despacho profesional que cuente con servicios inmobiliarios. Sin embargo, dadas las condiciones especiales de este tipo de derecho, es recomendable el asesoramiento de arquitectos y abogados.

Dado que la finalidad de un derecho de vuelo es construir una o más plantas en una edificación ya existente, es necesario valorar las condiciones tanto de la futura construcción como del edificio actual: si la estructura aguantará el peso de las nuevas plantas, el estado de conservación, si cuenta con un ascensor, etc.

Tras valorar la viabilidad de la nueva construcción, se procederá a formalizar el contrato con los propietarios del edificio. En este contrato se establecerá el precio y las condiciones bajo las que se vende el derecho de vuelo, como, por ejemplo, si se van a construir las nuevas plantas, los plazos, quién asume los gastos del proceso de edificación, entre otros.

¿Es rentable adquirir un derecho de vuelo?

Como toda propiedad, la rentabilidad de un derecho de vuelo depende el precio por el que se compre. Sin embargo, en ciertas situaciones, un derecho de vuelo puede resultar una mala inversión sin importar qué tan bajo sea el precio que paguemos por él. Algunos de los factores más importantes que se deben tomar en cuenta para valorar la rentabilidad de un derecho de vuelo son:

·         El valor del suelo en el área

Mientras más valga el suelo en una zona, más rentable será un derecho de vuelo. Así, el derecho de vuelo será casi siempre rentable en el centro de ciudades importantes, de tamaño medio o grande. En cambio, en pueblos o ciudades más pequeñas, este derecho puede no ser rentable, por lo que suele ser mejor edificar en terrenos vacíos.

·         La estructura del edificio

Otro factor importante a tener en cuenta es si la estructura del edificio actual permite la adición de nuevas plantas. En el caso de los edificios de hormigón, probablemente sea necesario reforzar la cimentación o pilares. Si es de madera, es posible que haya que reconstruir la estructura por completo. Una reestructuración total como esta es tan costosa como construir un edificio desde cero, independientemente de si se conservan o no las fachadas originales.

·         Accesibilidad

Cualquier nueva vivienda, deber tener un ascensor e itinerarios accesibles que comuniquen al ascensor con la vivienda y con la calle. Este es siempre el caso, aunque se construya en un edificio ya existente. Es usual, por lo tanto, que quien compre el derecho de vuelo debe asumir los gastos de mejora de accesibilidad del edificio.

Es importante tener en cuenta que instalar un ascensor en un edificio antiguo puede ser un reto inviable, tanto económica como técnicamente. Por lo tanto, es necesario valorar si esta obra tiene un coste menor que la construcción de las nuevas viviendas. Solo entonces será rentable el derecho de vuelo. Es común en estos casos que, a cambio de colocar un ascensor accesible, se reciba la cesión del vuelo.

·         La protección del edificio

En un país con tanta historia como España, muchos de los edificios que se encuentran en los centros de las ciudades cuentan con la protección de las leyes de patrimonio. Existen varios grados de protección patrimonial, que, al ser información pública, pueden consultarse en el plan general de cada municipio.

En general, si un edificio está ubicado en el caso histórico, lo más probable es que tenga algún grado de protección y no se pueda ampliar. En zonas intermedias, como barrios o ensanches creados en el siglo XX, es posible que se puedan ampliar los edificios una o dos plantas, aunque cuenten con algún nivel de protección. En barrios más modernos, construidos a partir de finales del siglo XX o en el siglo XXI, es poco probable que el edificio esté protegido, pero es poco común que estas construcciones estén infraedificadas.

En resumen, para valorar la rentabilidad de un derecho de vuelo es necesario tener en cuenta los gastos de hacer que el edificio sea accesible, los gastos de reforzar la estructura, el precio que pide el propietario del edificio y el gasto que supondrá construir las nuevas viviendas. El derecho de vuelo solo es rentable si el valor final de las nuevas viviendas es superior a la inversión previa durante el proceso de compra y construcción.

¿Vale más un piso si un edificio está infraedificado?

Si se tiene conocimiento de que un edificio está infraedificado y existe un derecho de vuelo latente, es recomendable pedir a un arquitecto un informe que analice los factores mencionados anteriormente y contemple su viabilidad, tanto económica y urbanística, como técnica.

El derecho de vuelo siempre será más viable en edificios de gran tamaño, pues mientras más superficie se pueda construir, más rentable resultará. También será beneficiosa la robustez del edificio y su accesibilidad.

Sin embargo, estimar el efecto de un edificio infraedificado en el valor de una vivienda es una labor complicada, pues ampliar la altura de un edificio siempre conllevará riesgos que deben ser asumidos por alguien con solvencia. Asimismo, el margen de beneficios del comprador del vuelo deber ser suficiente, pues de lo contrario la compra-venta del derecho de vuelo pasará a ser una transacción dudosa.

Esto quiere decir que el valor de un edificio infraedificado es especulativo y no debe considerarse a la hora de tasar una vivienda, a menos de que se haya analizado en profundidad su viabilidad. Así, en la mayoría de los casos, el único efecto que tiene la venta de un vuelo para la mayoría de los vecinos es que se instale un ascensor en el edificio si antes no lo tenía.

En conclusión, aprovechar un derecho de vuelo no debe hacerse a la ligera, sino que requiere de mucho análisis y más en el complicado mundo del urbanismo en las grandes ciudades españolas. Puede resultar un negocio beneficioso o convertirse en un quebradero de cabeza. Por lo tanto, siempre es necesario acudir a expertos que ayuden a valorar si merece la pena embarcarse en el mundo de los derechos de vuelo.