El contrato de arras es el documento privado que firman comprador y vendedor de una vivienda para dejar atados el precio, el plazo y las condiciones antes de ir al notario, y con el que el comprador entrega una cantidad a cuenta: las arras o señal. Lo que pase con ese dinero si alguien se echa atrás depende del tipo de arras que pongáis por escrito. Con las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, el comprador puede retirarse perdiéndolas y el vendedor, devolviéndolas duplicadas. Con las confirmatorias nadie puede irse sin más: el otro puede exigir que se cumpla la venta o resolverla y pedir daños. Las penales funcionan como una multa pactada de antemano. Y si el contrato no deja claro que son penitenciales, el Tribunal Supremo las trata como confirmatorias.

Esa última regla es la que más disgustos da. Muchos compradores firman un modelo descargado de internet, creen que «como mucho pierden la señal» y luego se enteran de que el vendedor les puede reclamar el resto del precio. Abajo tienes las modalidades comparadas, un ejemplo con un piso de 250.000 € y cómo tributa la señal que se pierde o se cobra.

Qué son las arras y para qué sirve el contrato de arras

Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor al cerrar el trato y que, si la venta sale adelante, se descuenta del precio en la escritura. El contrato de arras es el papel donde se recoge esa entrega junto con todo lo pactado: vivienda, precio, plazo para firmar ante notario y consecuencias si una de las partes falla.

No es obligatorio: según el artículo 1450 del Código Civil, la venta queda perfeccionada en cuanto hay acuerdo en la cosa y el precio, «aunque ni la una ni el otro se hayan entregado». Pero casi nadie va al notario el mismo día del acuerdo, porque hay que pedir la hipoteca, tasar y revisar cargas. El contrato de arras cubre esas semanas. Y el nombre que le pongáis importa poco: la modalidad sale de lo que diga la cláusula de las arras.

Las tres modalidades de arras y qué efecto tiene cada una

El Tribunal Supremo distingue tres clases de arras. Así lo resume la sentencia 116/2013, de 25 de febrero: las confirmatorias son «una señal» de que el contrato existe, las penales sirven de «garantía del cumplimiento» mediante su pérdida o devolución doblada si alguien incumple, y las penitenciales son «un medio lícito de desistir» del contrato. Solo estas últimas son las que regula el artículo 1454.

Arras confirmatorias

Son la opción por defecto. La señal no da derecho a irse, solo adelanta parte del precio y deja constancia de que la venta está cerrada. Si una parte incumple, la otra puede usar el artículo 1124 del Código Civil y escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, con indemnización de daños en ambos casos.

Para el comprador que duda es el peor escenario: el vendedor puede demandarte para que pagues el resto y firmes.

Arras penales

Aquí las arras hacen de cláusula penal. El artículo 1152 establece que la pena sustituye a la indemnización de daños «si otra cosa no se hubiere pactado», y el 1153 añade que el deudor no puede librarse de cumplir pagando la pena salvo que se le haya reservado ese derecho, y que el acreedor tampoco puede exigir a la vez el cumplimiento y la pena si no se le dio esa facultad con claridad.

Traducido: el que cumple cobra una indemnización ya cuantificada sin tener que probar daños, pero el que incumple no compra su salida. El juez puede moderar la pena si hubo cumplimiento parcial (artículo 1154).

Arras penitenciales, las del artículo 1454

El texto del Código Civil es corto: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Es la modalidad que casi todo el mundo tiene en la cabeza cuando habla de «la señal», y su atractivo es que fija un coste de salida conocido para los dos.

Ojo, que el derecho a desistir es simétrico. Si al vendedor le llega una oferta mejor, puede romper devolviéndote el doble y no podrás obligarle a venderte el piso.

Si el contrato no dice qué tipo de arras son

Se presumen confirmatorias. La sentencia del Tribunal Supremo 498/2009, de 29 de junio, recuerda que las arras del artículo 1454 tienen «un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva», y que si no consta de forma clara la intención de desligarse por ese medio, la entrega se trata como parte del precio o pago anticipado. Allí, una cláusula que hacía perder lo entregado al comprador y devolverlo doblado al vendedor no bastó, porque eso también encaja en las penales.

La sentencia 116/2013, de 25 de febrero, añade un matiz útil: la palabra «señal» no expresa por sí sola la facultad de separarse del contrato. Si quieres arras penitenciales, el contrato tiene que decir que se pactan al amparo del artículo 1454 y que cualquiera de las partes puede desistir perdiendo o devolviendo duplicadas las arras. Mejor redundante que ambiguo.

Qué pasa si el comprador o el vendedor se echa atrás

Depende de la modalidad y de quién se retire. Con arras penitenciales, el comprador que desiste pierde lo entregado y el vendedor que desiste devuelve las arras dobladas, es decir, lo que recibió más otro tanto. En las otras dos modalidades, la parte que cumple puede exigir que se firme la venta.

En Cataluña, además, el Código civil catalán regula las arras en su artículo 621-8 con reglas propias.

Ejemplo con un piso de 250.000 € y arras del 10 %

Supón que pactas la compra de un piso por 250.000 € y entregas el 10 % como arras: 25.000 €. Si todo va bien, en la notaría pagas los 225.000 € restantes. Si no, estos son los escenarios:

Hay un coste que no sale en la tabla: si la operación se cae, lo pagado por tasación o asesoramiento no lo recuperas.

Cuándo se pueden recuperar las arras

Las arras se recuperan en cuatro situaciones, y arrepentirse sin más no es una de ellas: cuando el contrato lo prevé, cuando incumple el vendedor (con penitenciales o penales, además, te devuelve el doble), cuando aparece un problema serio en la vivienda o en el Registro que no te contaron, o cuando los dos acordáis deshacer el trato.

Si el banco no te concede la hipoteca

Sin cláusula, que te denieguen la hipoteca no te libra. En la sentencia del Pleno de 18 de enero de 2013 (recurso 1318/2011), el Tribunal Supremo condenó a unos compradores a cumplir la compra de una vivienda en construcción pese a que un banco les había denegado el préstamo de 230.000 €. Entre otras razones, el tribunal tuvo en cuenta que no habían acreditado haber buscado financiación en otras entidades y recordó que la mayor dificultad para cumplir no equivale a la imposibilidad.

La solución es pactarlo. Una condición de financiación bien hecha dice qué importe de préstamo necesitas, en qué plazo, que si no lo consigues el contrato queda sin efecto con devolución íntegra de las arras y cómo lo acreditas (por ejemplo, con la denegación por escrito de dos o tres entidades). Tiene que depender de algo objetivo: el artículo 1115 del Código Civil declara nula la obligación cuya condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, así que una cláusula del tipo «si el comprador decide no seguir» no protege a nadie.

Haz las cuentas antes de firmar. Si el banco te financia, por ejemplo, el 80 % de esos 250.000 €, el préstamo serían 200.000 € y tendrías que aportar 50.000 € propios: los 25.000 € de arras más otros 25.000 € en la escritura, y aparte los impuestos y gastos de la compra, que tienes desglosados en la guía de gastos e impuestos en la compra de una vivienda.

Vicios ocultos y cargas que no te contaron

Si antes de escriturar aparece un defecto grave que no se veía, o una carga que el vendedor calló, ya no hablamos de que te arrepientas, sino de un problema de lo que te venden. El Código Civil obliga al vendedor a responder por los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso (artículo 1484) y, si la finca tiene una carga o servidumbre no aparente que no se mencionó y que de conocerla te habría hecho no comprar, permite pedir la rescisión o una indemnización (artículo 1483).

Cómo se aplica eso antes de la escritura depende del contrato y de lo que el vendedor sabía. No te limites a no ir al notario: comunícalo por escrito, guarda pruebas y consulta a un abogado. Lo mismo si el vendedor prometió el piso libre de cargas y llega la firma sin cancelar la hipoteca o un embargo. Tienes ejemplos de defectos habituales en el artículo sobre vicios ocultos en una vivienda de segunda mano.

Cuánto se paga de arras y qué plazo conviene poner

Ninguna ley fija la cantidad. El artículo 1454 no habla de porcentajes, así que es lo que acordéis. En la práctica lo más habitual en vivienda es en torno al 10 % del precio, y a veces se pacta menos: en un piso de 250.000 €, un 5 % serían 12.500 € y un 10 %, 25.000 €.

Piensa el importe como lo que estás dispuesto a perder si te retiras. Una señal muy baja le sale barata al vendedor si le llega una oferta mejor.

Tampoco hay plazo legal. Lo que suele alargarlo es la hipoteca: la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario obliga al banco a entregarte la documentación del préstamo, entre ella la FEIN, con al menos diez días naturales de antelación a la firma, y antes van la solicitud, el estudio y la tasación. Si el plazo se te queda corto, que la ampliación conste por escrito y firmada por las dos partes.

Cláusulas que conviene incluir antes de firmar

Un contrato de arras bien hecho cabe en dos o tres páginas. Revisa que lleve, como mínimo, esto:

• Tipo de arras dicho sin rodeos. Si son penitenciales, la mención expresa al artículo 1454 y a la facultad de desistir de ambas partes.
• Identificación de la vivienda con sus datos registrales y catastrales. Pide antes una nota simple del Registro de la Propiedad para ver quién es el titular y qué hipotecas, embargos o servidumbres tiene. Si figuran cargas, que el contrato diga quién y cuándo las cancela.
• Precio, arras, forma de pago y fecha límite para la escritura. Pagos por transferencia, y qué pasa si una parte no comparece en la notaría.
• Condición de financiación, si vas a pedir hipoteca. Con importe, plazo y forma de acreditar la denegación.
• Qué entra en la venta. Muebles, garaje, trastero.
• Deudas con la comunidad e IBI al corriente. Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador responde con el propio piso de lo que se deba a la comunidad del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Pide el certificado de deudas del administrador.
• Quién paga qué. El artículo 1455 del Código Civil pone los gastos de otorgamiento de la escritura a cargo del vendedor y la primera copia y lo posterior a cargo del comprador, salvo pacto. La plusvalía municipal corresponde por ley al vendedor en una compraventa (si no reside en España, el comprador la paga como sustituto); tienes el cálculo explicado en el artículo sobre cómo calcular la plusvalía municipal.
• Quién recibe las arras. Nombre del perceptor y en qué concepto, sobre todo si interviene una agencia.

Si las arras las cobra la inmobiliaria

Pasa a menudo y no es ilegal, pero el contrato tiene que decir si la agencia guarda el dinero como depositaria hasta la escritura o si lo cobra en nombre del vendedor, y qué hará con él si la venta se cae. Si no lo dice, en una discusión posterior el vendedor puede alegar que él no ha recibido nada.

No confundas tampoco las arras con la reserva. Es frecuente que la agencia pida antes una cantidad pequeña para «reservar» el piso mientras traslada la oferta; esa hoja de reserva tiene sus propias condiciones y no es un contrato de arras con el vendedor.

Otra opción es depositarlas ante notario, que las entrega en la escritura. Cuesta algo de notaría, pero el dinero no queda en manos de nadie durante el plazo.

Arras y Hacienda: IRPF, ITP y AJD

Las arras perdidas tributan en el IRPF del que las cobra como ganancia patrimonial en la base general, no en la del ahorro. Así lo dice la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V5600-26, de 16 de septiembre de 2026: cuando la venta no se hace por causa del comprador, lo que retiene el vendedor es una ganancia patrimonial que, «al no derivar de una transmisión», va a la base imponible general (artículos 33, 45 y 48 de la Ley del IRPF).

Se nota. La base general tributa con la escala progresiva del sueldo: con un tipo marginal del 37 %, por ejemplo, de los 25.000 € del ejemplo irían a Hacienda unos 9.250 €. El tipo real depende de tus ingresos y de tu comunidad. Si la venta sí se hace, la misma consulta aclara que las arras son parte del precio y entran en la ganancia o pérdida de la venta, en la base del ahorro.

Para el comprador que pierde la señal o la recibe doblada

El comprador que pierde las arras tiene una pérdida patrimonial que también va a la base general, según la consulta V5598-26, de la misma fecha. Se compensa primero con otras ganancias patrimoniales de la base general y, si sigue saliendo negativo, con los rendimientos del trabajo, del capital y de actividades hasta el 25 % de su saldo positivo; lo que quede, en los cuatro años siguientes (artículo 48 de la Ley del IRPF). Con unos rendimientos netos de 40.000 € y ninguna otra ganancia, en el ejemplo podrías compensar 10.000 € el primer año y los 15.000 € restantes en los siguientes, siempre que tus ingresos se mantengan.

Y si es el vendedor el que se retira y te devuelve el doble, lo que excede de lo que pagaste, los 25.000 € extra del ejemplo, es una ganancia patrimonial tuya en la base general (consulta V5317-26, de 28 de julio de 2026). Los otros 25.000 € son tu propio dinero de vuelta y no tributan.

¿El contrato de arras paga ITP o AJD?

Por regla general, no. En la consulta V1712-17, la Dirección General de Tributos concluyó que un contrato privado que deja la entrega de la vivienda para la escritura no está sujeto a transmisiones patrimoniales onerosas, porque sin entrega no hay transmisión. El ITP de la vivienda usada se paga con la escritura. Y el impuesto de actos jurídicos documentados grava documentos notariales, mercantiles y administrativos (artículo 27 de su ley), no un contrato privado firmado entre particulares.

Hay una excepción en la misma consulta. En Cataluña, el acta notarial de depósito de arras penitenciales sí quedó sujeta a AJD, porque el Código civil catalán permite hacerla constar en el Registro de la Propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras para comprar un piso?

No. Puedes ir directamente a la escritura.

¿Hay que firmar el contrato de arras ante notario?

No hace falta. Un documento privado firmado por todos los titulares del piso y por los compradores es válido. Comprueba que firman todos los propietarios que aparecen en la nota simple, y no solo uno de ellos, porque si falta alguno puedes tener problemas para exigir la venta.

¿Puedo recuperar las arras si me arrepiento?

Si son penitenciales, no: el precio de arrepentirse es justo perderlas. Con confirmatorias es peor, porque el vendedor podría exigirte que compres. Solo las recuperas si hay una causa prevista en el contrato, un incumplimiento del vendedor o un acuerdo con él para deshacer la operación.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar las arras dobladas?

El Código Civil no fija un plazo especial para esta reclamación, así que en principio rige el general de cinco años de las acciones personales del artículo 1964, contado desde que puede exigirse el pago. Eso no significa que debas esperar. Reclama cuanto antes por escrito, por burofax o por otro medio que deje constancia del contenido y de la fecha, y pide a un abogado que revise el contrato: si las arras eran confirmatorias, lo que puedes pedir no es el doble, sino el cumplimiento o la resolución con los daños que demuestres, y esa diferencia cambia la reclamación entera.

Fuentes

• Código Civil, artículos 1124, 1152 a 1154, 1450, 1454, 1455, 1483, 1484 y 1964. BOE, texto consolidado, consultado el 7 de noviembre de 2026.
• Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, artículos 33, 45 y 48. BOE, texto consolidado, consultado el 7 de noviembre de 2026.