Sí. Si alquilas una habitación tienes que declarar a Hacienda lo que cobras, aunque sea en tu propia casa y aunque el inquilino sea un conocido. En el IRPF esos ingresos son rendimiento del capital inmobiliario y van en tu declaración de la renta (modelo 100), con sus gastos deducibles. Si la habitación es la vivienda habitual del inquilino, el alquiler de habitaciones da derecho a la reducción por arrendamiento de vivienda, que en los contratos firmados hasta el 30 de noviembre de 2026 suele ser del 50 % del rendimiento neto; si es por temporada (un curso, unos meses de trabajo), Hacienda no la admite. En IVA, alquilar una habitación como vivienda está exento salvo que prestes servicios de tipo hotelero.

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, ha metido las habitaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos y cambia las reducciones para los contratos que se firmen desde el 1 de diciembre de 2026. La Diputación Permanente del Congreso tiene previsto votar su convalidación el 12 de noviembre de 2026: si la convalida, todo lo que explicamos sobre la nueva ley sigue en pie; si decae, esas novedades dejan de aplicarse. Compruébalo en el BOE antes de firmar un contrato nuevo.

Hablamos del IRPF de territorio común. En el País Vasco y en Navarra el impuesto es foral y los porcentajes son otros.

Cómo tributa en el IRPF el alquiler de una habitación

Lo que cobras por una habitación es rendimiento del capital inmobiliario, igual que si alquilaras el piso entero. Así lo dice la Dirección General de Tributos (DGT) en la consulta vinculante V0537-19, de 13 de marzo de 2019, sobre una habitación alquilada dentro de la vivienda habitual del propietario.

Solo sería actividad económica si tuvieras una persona empleada a jornada completa para gestionarlo (artículo 27.2 de la Ley del IRPF) o si prestaras servicios propios de un hotel, que veremos con el IVA.

Tampoco te libras por cobrar poco. El artículo 96 de la ley solo exime de declarar cuando la suma de rendimientos del trabajo, del capital y de actividades, más las ganancias patrimoniales, no pasa de 1.000 euros al año. Una habitación a 300 euros al mes son 3.600: toca hacer la declaración aunque tu nómina no llegue a 22.000 euros.

Si la habitación está en tu vivienda habitual

En la misma consulta V0537-19, la DGT aclara que no imputas renta inmobiliaria por el piso mientras sigas viviendo en él. Declaras los ingresos de la habitación y te deduces solo la parte de los gastos que corresponde a lo alquilado y al tiempo que estuvo alquilado.

Si alquilas por habitaciones un piso en el que no vives

Cada contrato genera su rendimiento. Los meses en que el piso queda sin alquilar te toca imputar renta inmobiliaria (en 2026, el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, en proporción a los días; desde 2027 cambia la escala), algo que pasa mucho con los pisos de estudiantes en verano. Es también el caso en que el nuevo IVA de las estancias cortas puede alcanzarte.

Cuándo tienes derecho a la reducción por alquilar una habitación

La reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF vale para una habitación si el inquilino vive allí de forma permanente. En la consulta V2457-25, de 11 de diciembre de 2025, la DGT le reconoció la reducción general del 50 % a un propietario que alquilaba por habitaciones a trabajadores con contratos de al menos un año.

Demostrarlo es cosa tuya. La DGT recuerda que es una cuestión de hecho y que vale cualquier medio de prueba admitido en Derecho. El empadronamiento ayuda; también suman un contrato que diga que es la vivienda habitual del inquilino, una duración larga y los cobros por transferencia.

Con el alquiler por temporada la DGT es tajante. En la consulta V3019-17 negó la reducción para habitaciones alquiladas a estudiantes durante el curso, y en la V0444-24, de 18 de marzo de 2024, para contratos sucesivos de septiembre a junio. Algunos tribunales superiores de justicia (Madrid, Castilla y León, Comunidad Valenciana) sí la han reconocido en alquileres a estudiantes de menos de un año, porque la ley no exigía una duración mínima. Si te acoges a ese criterio, cuenta con que Hacienda te lo discuta.

Contratos firmados hasta el 30 de noviembre de 2026

Los contratos celebrados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026 siguen con el artículo 23.2 en su redacción de 31 de diciembre de 2025 (disposición transitoria trigésima octava de la ley). Eso da un 90 % si en zona tensionada rebajas la renta más de un 5 %; un 70 % si alquilas por primera vez en zona tensionada a alguien de 18 a 35 años; un 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores; y un 50 % en el resto. En un piso compartido, el 70 % por edad solo se aplica a la parte del rendimiento que pagan los inquilinos jóvenes. Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 mantienen el 60 %.

Contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026 limita la reducción a los arrendamientos del artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que desde el 8 de octubre de 2026 incluye «el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda». El alquiler temporal, también el de habitaciones, queda en el apartado 3 de ese artículo y fuera de la reducción.

Fuente: artículo 23.2 de la Ley del IRPF en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026. Si encajas en varios supuestos, se aplica el mayor.

La norma está pensada para viviendas completas. No explica cómo se compara con el índice de referencia la renta de una sola habitación, ni qué es «alquilar por primera vez» si ya tenías otro cuarto alquilado en el mismo piso, y la DGT todavía no ha publicado criterio. No des por hecho el 100 % sin hablarlo con tu asesor.

Gastos que puedes deducir y cómo repartirlos

Te deduces los gastos necesarios para obtener el alquiler, pero solo en la parte que corresponde a la habitación y a los días que estuvo alquilada. Es el criterio de las consultas V0537-19 y V0542-24, de 9 de abril de 2024, apoyado en los artículos 13 y 14 del Reglamento del IRPF.

• Intereses de la hipoteca y reparaciones: juntos no pueden superar los ingresos del año, y el exceso pasa a los cuatro años siguientes.
• IBI, tasa de basuras, comunidad y seguro del hogar.
• Suministros, solo si los pagas tú. Si se los repercutes al inquilino, lo que te paga es ingreso y el gasto vuelve a ser deducible.
• Amortización del inmueble: hasta el 3 % anual del mayor entre el coste de compra y el valor catastral, sin el suelo.
• Amortización de los muebles de la habitación: hasta el 10 % anual de lo que costaron.

La DGT exige prorratear, pero no impone una fórmula. Lo más defendible es repartir por metros cuadrados los gastos del inmueble y por número de ocupantes los suministros, y dejar por escrito el criterio. Hay quien suma a la habitación parte del salón, la cocina y el baño; sube el gasto, pero Hacienda no lo ha avalado con carácter general.

Ejemplo: piso de 90 m² con dos habitaciones a 400 euros

Un caso supuesto: Lucía vive en un piso propio de 90 m² y alquila dos habitaciones de 12 m² a 400 euros al mes cada una, suministros incluidos. Los dos contratos son de vivienda habitual y los firmó antes del 1 de diciembre de 2026.

El piso le costó 180.000 euros más 18.000 de gastos, y según el recibo del IBI la construcción supone el 60 % del valor catastral. Las habitaciones son el 26,67 % de la superficie (24 de 90 m²) y los suministros se reparten entre tres personas.

Cálculo propio. La amortización se calcula sobre la parte de construcción del coste: 198.000 × 60 % = 118.800 euros.

Con un tipo marginal supuesto del 30 % (el tuyo depende de tus demás ingresos y de tu comunidad), las dos habitaciones le cuestan a Lucía unos 925 euros de IRPF al año. Sin reducción, por ser contratos de temporada, serían unos 1.850. Con un contrato nuevo firmado en diciembre que encajara en el 90 %, unos 185.

Si sumara a las habitaciones su parte de zonas comunes, el porcentaje deducible subiría al 57,78 % y el rendimiento neto bajaría a 3.981,69 euros. Son 2.185 euros menos de base. Elige el criterio con tu asesor y mantenlo cada año. Si lo que quieres saber es si te compensa alquilar, tienes las cuentas de rentabilidad del alquiler en otra guía.

Cuándo alquilar una habitación deja de estar exento de IVA

Una habitación alquilada para vivir está exenta de IVA. Deja de estarlo si te obligas a dar servicios de hotel, como limpieza periódica, cambio de ropa de cama o comidas: es hospedaje, tributa al 10 % (consulta V3092-20) y en el IRPF deja de ser capital inmobiliario.

Limpiar a la entrada y a la salida de cada inquilino no cuenta como servicio hotelero; limpiar cada semana, sí (consulta V2523-17).

Desde el 1 de diciembre de 2026 hay un segundo supuesto. El Real Decreto-ley 29/2026 saca de la exención los alquileres de apartamentos o viviendas amueblados de 30 noches o menos a un mismo inquilino, que pasan al 10 % aunque no prestes ningún servicio. Se salvan los que se hacen en la vivienda donde reside el propio arrendador.

Si la habitación está en tu casa, por tanto, no te afecta. Si alquilas cuartos por noches en un piso donde no vives, lo más probable es que sí, aunque el texto habla de apartamentos o viviendas y no nombra las habitaciones. Hasta que Hacienda lo aclare, actúa con prudencia: tributar supone darte de alta en el censo, emitir facturas y presentar el IVA cada trimestre.

Retenciones si el inquilino es una empresa

Si te paga una empresa o un profesional en el ejercicio de su actividad, debe retenerte el 19 % (artículo 100 del Reglamento del IRPF). Tú declaras el alquiler completo y restas la retención en tu renta.

No hay retención si la empresa alquila la habitación como vivienda para un empleado, ni si un mismo inquilino te paga 900 euros al año o menos (artículo 75.3.g). Un estudiante o un trabajador particular nunca te retiene.

Qué cambia la nueva ley de alquiler de habitaciones de 2026

Alquilar una habitación es legal, y desde el 8 de octubre de 2026 la Ley de Arrendamientos Urbanos lo regula de forma expresa. Distingue la habitación como vivienda habitual, con la misma protección que un piso completo (duración mínima, prórrogas, límite a la actualización), y la habitación temporal, que exige una causa real y acreditable, más de 31 días y, como regla general, un máximo de 12 meses.

Si al contrato temporal le falta la causa, se considera de vivienda habitual desde el principio. Repasa las figuras básicas en la guía sobre el arrendador, el arrendatario y el contrato de arrendamiento.

Tres reglas nuevas te tocan el bolsillo:

• La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta de un contrato del piso completo, y en zona tensionada debe respetar los límites del artículo 17.
• No puedes cargar al inquilino el IBI ni otros tributos de la vivienda, salvo que él sea el obligado tributario.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son siempre tuyos.

La ley estatal respeta las normas autonómicas sobre temporada y habitaciones; Navarra, por ejemplo, tiene su Ley Foral 11/2026, de 2 de julio. Y si vives de alquiler, solo puedes subarrendar una parte del piso con permiso escrito del casero (artículo 8). El marco general está en nuestra guía del arrendamiento.

IBI, registro y beneficios de tu vivienda habitual

El IBI lo sigue pagando el propietario y en la renta te deduces la parte proporcional. Si tu ayuntamiento te bonifica por vivienda habitual, revisa la ordenanza fiscal, porque cada municipio fija sus condiciones.

Lo delicado llega al vender. Las exenciones del IRPF por vivienda habitual se calculan sobre la parte de la casa que usas tú: en la consulta V0542-24, a una compradora que iba a alquilar tres de sus cuatro habitaciones, la DGT le respondió que solo cuenta como reinversión la parte del precio que corresponde a su uso privado, zonas comunes incluidas. Si aún aplicas la antigua deducción por compra de vivienda habitual, anterior a 2013, pregúntale a tu asesor antes de alquilar un cuarto.

¿Y el registro? El Tribunal Supremo, en sentencia de 19 de mayo de 2026 publicada en el BOE el 8 de junio, anuló el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos y el número de registro estatal para anunciarse en plataformas. Siguen la Ventanilla Única Digital, por la que las plataformas envían datos, y los registros autonómicos de viviendas turísticas. Una habitación alquilada como vivienda habitual no necesita registro estatal.

Cómo declarar el alquiler de una habitación en la renta

Va en el modelo 100, en rendimientos del capital inmobiliario. Los ingresos de 2026 se declaran en la campaña de 2027.

1. Da de alta el inmueble con su referencia catastral e indica el uso parcial: alquiler en la parte arrendada y vivienda habitual en el resto, si vives en él.
2. Añade cada contrato con el NIF del inquilino, sus fechas y lo cobrado.
3. Introduce los gastos ya prorrateados y la amortización del inmueble y de los muebles.
4. Elige la reducción de cada contrato según su fecha de firma.
5. Resta las retenciones, si un inquilino es empresa o profesional.

Guarda los contratos, los justificantes de cobro, los recibos del año, la escritura con los gastos de compra y tu cálculo de metros cuadrados. Y algo que pruebe que la habitación es la vivienda del inquilino, como el empadronamiento.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que declarar el alquiler de una habitación si no hay contrato?

Sí. Tributas por cobrar la renta, no por firmar un papel. Sin contrato te costará demostrar que la habitación es la vivienda del inquilino, y perderás la reducción. Si te anuncias en una plataforma, sus operadores informan a la Agencia Tributaria de lo que cobran sus usuarios (artículo 54 ter del Reglamento de gestión e inspección tributaria).

¿Cuánto se paga a Hacienda por alquilar una habitación?

Depende de tus gastos, de la reducción y de tu tipo marginal. En el ejemplo, 9.600 euros de ingresos dejan 3.083 euros de base y unos 925 euros de impuesto.

¿Tengo que darme de alta como autónomo?

No, si solo alquilas. Cambia si contratas a alguien a jornada completa o si prestas servicios hoteleros: entonces hay actividad económica, IVA y obligaciones censales, y conviene planificarlo con un gestor antes de empezar.

¿Puedo aplicar la reducción si alquilo la habitación a un estudiante?

Si el contrato cubre solo el curso, la DGT dice que no. Si vive allí de forma permanente, con contrato de más de un año, sí la admitió en la consulta V1236-18, sobre una vivienda alquilada a un estudiante. Y desde el 1 de diciembre de 2026 los contratos temporales quedan fuera de la reducción por ley.

Este artículo es información general con la normativa publicada a 7 de noviembre de 2026, no asesoramiento fiscal. La aplicación de las reducciones a las habitaciones tiene puntos sin criterio consolidado, así que revisa tu caso con un asesor fiscal antes de firmar o de presentar la renta.

Fuentes

Consultadas el 7 de noviembre de 2026. Las consultas de la DGT citadas se pueden leer en su buscador de doctrina tributaria.

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026.
• Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (artículos 23, 27, 85 y 96). BOE, texto consolidado.